ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΣΤΟ ΚΑΡΑΒΑΝΙ ΔΕΣΦΙΝΑΣ
1.0 Γενικά
Ο Δήμος Δελφών, στον οποίο ανήκει το Δημοτικό Διαμέρισμα Δεσφίνας, βρίσκεται στην Περιφερειακή Ενότητα Φωκίδας της Στερεάς Ελλάδας. Η Δεσφίνα είναι μια ιστορική κωμόπολη με πλούσια κληρονομιά και φυσική ομορφιά.
1.1 Διοικητική Θέση
Ο Δήμος Δελφών υπάγεται διοικητικά στην Περιφερειακή Ενότητα Φωκίδας της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας βάσει του «Προγράμματος Καλλικράτης»[1]. Ο Δήμος αποτελείται από τις Δημοτικές Ενότητες Άμφισσας, Γαλαξιδίου, Ιτέας, Δεσφίνας, Γραβιάς, Δελφών, Καλλιέων και Παρνασσού. Ο οικισμός των Δελφών είναι η ιστορική έδρα του Δήμου και η Άμφισσα η διοικητική.
Ο Δήμος έχει συνολική έκταση 1.123,247 τετραγωνικών χιλιομέτρων. Η ΔΕ Δεσφίνας αποτελείται από μια Δημοτική Κοινότητα και έχει έκταση 149,107 τετραγωνικών χιλιομέτρων.
1.2. Γεωγραφία & Κλίμα
Η Δεσφίνα ευρίσκεται στους πρόποδες του Παρνασσού, σε υψόμετρο 680 μέτρων. Περιβάλλεται από βουνά και έχει κοντινή πρόσβαση στον Κορινθιακό Κόλπο. Το κλίμα είναι μεσογειακό με δροσερούς καλοκαιρινούς μήνες και ήπιους χειμώνες.
1.3. Φυσικό Περιβάλλον
Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο[2], ως σημαντικά στοιχεία φυσικού περιβάλλοντος (οικοτόπων και ειδών) είναι οι περιοχές Natura, τα Καταφύγια Άγριας Ζωής (ΚΑΖ), τα Εθνικά Πάρκα, οι Εθνικοί Δρυμοί κ.λπ.
Εντός των ορίων των ΔΕ Άμφισσας, Γαλαξιδίου, Δεσφίνας, Ιτέας του Δήμου Δελφών εντοπίζονται τα εξής σημαντικά στοιχεία και προστατευόμενες περιοχές φυσικού περιβάλλοντος:
● Δίκτυο προστατευόμενων περιοχών Natura 2000: Νοτιοανατολικός Παρνασσός - Εθνικός Δρυμός Παρνασσού – Δάσος Τιθορέας (GR2450005), Παραλιακή ζώνη από Ναύπακτο έως Ιτέα (GR2450004), Κορινθιακός κόλπος (GR2530007).
● Εθνικοί Δρυμοί: Εθνικός Δρυμός Παρνασσού[3]
● Καταφύγιο Άγριας Ζωής: Δελφών-Δεσφίνας-Χρυσού[4]
1.4. Ιστορία & Πολιτισμός
Σύμφωνα με μελέτες, είναι πιθανόν ο οικισμός της Δεσφίνας να ταυτίζεται με την αρχαία Ετεόνους, μια πόλη της Φωκίδας. Κατά την Αρχαία Εποχή έπαιξε σημαντικό ρόλο κατά την περίοδο του Δεκαετούς Φωκικού Πολέμου (6ος αιώνας π.Χ.).
Αξιόλογα Μνημεία της περιοχής είναι η Μονή του Αγίου Νικολάου (16ος αι.), η εκκλησία του Αγίου Χαραλάμπους, και παραδοσιακά αρχοντικά.
Όσον αφορά τα στοιχεία αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στη ΔΕ Δεσφίνας του Δήμου Δελφών, υπάρχουν πλήθος αρχαιολογικών χώρων και μνημείων, (Πρόσακος, Κώνος, Συκιά, Καστρούλι, Πλατύ Φρέαρ, Άγιος Ανδρέας, Αλμυρός,, Βοϊδομή, Μονή Τιμίου Προδρόμου, Ναός Αγίου Νικολάου Βάλτου και Ναός Αγίου Νικολάου Συκιάς), με σημαντικότερο τον αρχαιολογικό χώρο των Δελφών και το ευρύτερο Δελφικό Τοπίο[5].
Ειδικότερα, ο αρχαιολογικός χώρος των Δελφών αποτελεί μνημείο παγκόσμιας κληρονομιάς της UNESCO από το 1987.
1.5 Οικονομία & Δραστηριότητες
Η οικονομία βασίζεται στη γεωργία (ελαιόδεντρα, αμπέλια) και την κτηνοτροφία. Ενισχύεται από αγροτουρισμό και παραδοσιακές δραστηριότητες (π.χ. παραγωγή τυριών, μελιού). Επίσης, αξιοποιεί την κοντινή πρόσβαση σε αρχαιολογικούς χώρους (Δελφοί) για τουριστική κίνηση.
Η Δ.Ε. Δεσφίνας διαθέτει ολοκληρωμένη μελέτη για την δημιουργία δικτύου μονοπατιών και ποδηλατικών διαδρομών συνολικού μήκους άνω των 150 χλμ. Αυτό θα πρέπει να συμπεριληφθεί στο υπό εκπόνηση ΤΠΣ γιατί με την ολοκλήρωση του θα δώσει ώθηση για ανάπτυξη της τοπικής κοινωνίας και θα αυξήσει κατακόρυφα την επισκεψιμότητα της περιοχής.
1.6. Πληθυσμός
Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή (2021), ο πληθυσμός της Δημοτικής Κοινότητας Δεσφίνας είναι περίπου 2.000 κάτοικοι, με τάση σταθερότητας λόγω αγροτικού χαρακτήρα.
1.7. Πρόσβαση
Απέχει ~25 χλμ. από τους Δελφούς και περί τα 180 χλμ. από την Αθήνα μέσω της Εθνικής Οδού Αθηνών-Θεσσαλονίκης. Ευρίσκεται πλησίον του χιονοδρομικού κέντρου του Παρνασσού. Η Δεσφίνα συνδυάζει παραδοσιακή ατμόσφαιρα με φυσικό περιβάλλον, προσφέροντας μια γαλήνια εμπειρία στους επισκέπτες.
2.0 Γήπεδο
Η προτεινόμενη έκταση ευρίσκεται σε ευθεία απόσταση 10 χιλιομέτρων νότια εκτός του οικισμού της Δεσφίνας ενώ απέχει 12 χιλιόμετρα οδικώς από τον οικισμό. Απέχει από Αθήνα 163 χιλιόμετρα οδικώς, μέσω Λιβαδειάς και χωροθετείται πλησίον του οικισμού του Πρόσακου, έχει την ονομασία Καραβάνι, ενώ έχει άμεση πρόσβαση μέσω της παραλιακής επαρχιακής οδού Αγίου Ισίδωρου και Βάλτας, μέσω Ιτέας και Διστόμου.(βλ. Εικόνα 1 – πηγή Google Earth).
Η συνολική διατιθέμενη έκταση ανέρχεται σε 205 στρέμματα περίπου και έχει ελαφρά κλίση προς την θάλασσα περί το 18%, που εξασφαλίζει εξαιρετική θέα στον Κορινθιακό Κόλπο. Η έκταση αυτή αποτελείται από συνένωση 5 ιδιοκτησιών. Το γήπεδο δεν έχει χαρακτηρισμένη δασική έκταση ούτε και χαρακτηρισμένο ρέμα.. Επιπλέον τμήμα της ιδιοκτησίας, έκτασης περί τα 3 στρέμματα, ευρίσκεται στην απέναντι πλευρά της οδού και εκτείνεται μέχρι την θάλασσα., οπότε και θα πρέπει να καθοριστεί ζώνη αιγιαλού – παραλίας.[6]
Στο εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο[7] του Δήμου Δεσφίνας απεικονίζεται το θεσμοθετημένο τμήμα της περιοχής «Καραβάνι», που χωροθετείται βόρεια του οικισμού Πρόσακος (Εικόνα 2 – Πηγή: ΦΕΚ 2013).
Πρόσφατα, τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) του Δήμου Δελφών (Δ.Ε. Άμφισσας, Γαλαξιδίου, Δεσφίνας, Ιτέας), που είναι ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου στην έκταση των ανωτέρω Δημοτικών Ενοτήτων.[8]
3.0. Τρόποι Ανάπτυξης
Ένα γήπεδο τέτοιας έκτασης, δύναται να αναπτυχθεί με δύο τρόπους. Ο ένας τρόπος είναι η Τουριστική Εγκατάσταση και ο δεύτερος τρόπος είναι η Ιδιωτική Πολεοδόμηση. Παρακάτω θα αναφερθούμε αναλυτικά και στις δύο μεθόδους, εξετάζοντας αναλυτικά τρία (3) διαφορετικά σενάρια ανάπτυξης..
3.1. Σενάριο 1 - Τουριστική Εγκατάσταση
Σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για τις τουριστικές εγκαταστάσεις όλων των τύπων[9]ισχύουν, σε γήπεδα εκτός σχεδίου, οι παρακάτω βασικοί όροι δόμησης:[10]
Ελάχιστο Εμβαδόν γηπέδου: 4.000,00 τετραγωνικά μέτρα (4 στρέμματα)
Πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό πλάτους 5,50 μέτρων κατ’ ελάχιστο
Μέγιστο Ποσοστό Καλύψεως: 10%
Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης: 0,18, προκειμένου περί ξενοδοχείων τάξης άνω των τεσσάρων (4) αστέρων και μετά από έγκριση της καταλληλότητας του γηπέδου, από την αρμόδια Διεύθυνση Τουρισμού..[11]
Μέγιστο Ύψος: 11,00 μέτρα
Μέγιστος Αριθμός Ορόφων: 3
Μέγιστο ύψος στέγης δύο (2) μέτρα.
Επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίων επί του γηπέδου
Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους άνω του 15% επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους[12].
Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται: α) για κτίρια ύψους μέχρι 7,50 μ. σε δέκα (10) μέτρα και β) για κτίρια ύψους μέχρι 10,50 μ. σε δεκαπέντε (15) μέτρα.
Ισχύουν οι παρακάτω ειδικές διατάξεις και περιορισμοί:
Τα κτίρια των τουριστικών εγκαταστάσεων τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, όπως αυτή ορίζεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Σε περίπτωση που ο κτιριακός όγκος υπερβαίνει τις τέσσερις χιλιάδες κυβικά μέτρα (4.000 μ3) απαιτείται διάσπασή του σε μικρότερους όγκους.
Η αρχιτεκτονική μελέτη ελέγχεται από τις κατά τόπους Επιτροπές Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου για τη μορφολογική προσαρμογή της ως προς το φυσικό και δομημένο περιβάλλον.
Ανώτατο όριο εκμετάλλευσης ορίζονται τα οκτώ χιλιάδες (8.000) μ2. Είναι δυνατή η υπέρβαση του ορίου εκμετάλλευσης των οκτώ χιλιάδων (8.000) μ2, με την προϋπόθεση παραχώρησης πριν από την έκδοση της οικοδομικής αδείας με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς αποζημίωση στο Δήμο ή την Κοινότητα στα διοικητικά όρια του οποίου ανήκει το γήπεδο, έκτασης ανάλογης με την επιπλέον των 8.000 μ2 εκμετάλλευση, που υπολογίζεται βαθμιδωτά, ανάλογα με την υπερβάλλουσα εκμετάλλευση. Η αρτιότητα και τα ποσοστά εκμετάλλευσης του γηπέδου υπολογίζονται σ’ ολόκληρο το γήπεδο, πριν από την προβλεπόμενη παραχώρηση, που πρέπει να είναι σε θέση εύκολα προσπελάσιμη από κοινόχρηστο χώρο.
Η κατά τα ανωτέρω γνώμη των Υπηρεσιών του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων βασίζεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό, που έχει πραγματοποιηθεί για τις αντίστοιχες περιοχές (τυχόν μελέτες ή αποφάσεις Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ΖΟΕ ή Ζωνών Ειδικών Χρήσεων κ.λπ.), αλλά και γενικά στην εκτίμηση αναγκών, κοινωνικής και τεχνικής υποδομής ή σε περιβαλλοντικά δεδομένα.
Προκειμένου να εξασφαλίζεται η περιβαλλοντική ένταξη των τουριστικών εγκαταστάσεων μέχρι 300 κλινών, απαιτείται η συνυποβολή στοιχειώδους περιβαλλοντικής μελέτης., ενώ για τουριστική εγκατάσταση άνω των 300 κλινών απαιτείται υποβολή πλήρους περιβαλλοντικής μελέτης.
Κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα θεωρούνται οι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή και περισσοτέρων χώρων με λουτρό, κοινόχρηστους χώρους υποδοχής, παραμονής των πελατών και αίθουσα παροχής τουλάχιστον πρωινού γεύματος.
Το απαιτούμενο ελάχιστο εμβαδόν είκοσι πέντε (25) τ.μ. για μονόκλινα δωμάτια, τριάντα (30) τ.μ. για δίκλινα και τριάντα έξι (36) τ.μ. για τρίκλινα ή σαράντα δύο (42) τ.μ. για διαμερίσματα ενός χώρου, πενήντα πέντε (55) τ.μ. για διαμερίσματα δύο χώρων, εβδομήντα πέντε (75) τ.μ. για διαμερίσματα τριών (3) χώρων και είκοσι πέντε (25) τ.μ. επιπλέον για κάθε χώρο διαμερίσματος για διαμερίσματα τεσσάρων χώρων και άνω.
Σαν σύνθετα τουριστικά καταλύματα είναι τα ξενοδοχειακά καταλύματα ανεγείρονται σε συνδυασμό α) με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και β) με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής. Για την εφαρμογή του νόμου αυτού ως εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής νοούνται συνεδριακά κέντρα, κέντρα αναζωογόνησης, (spa), κέντρα ευεξίας και αισθητικής κ.α..
Ως τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) ορίζονται μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον 80 τ.μ., οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου γηπέδου και κτίσματος, ενώ ως τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες ορίζονται μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφανείας τουλάχιστον 40 τ.μ. εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση. Αμφότερα δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας.[13]
Σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, καθώς και σε τουριστικά καταλύματα πέντε (5) αστέρων, που διαθέτουν συνολικό πρόσωπο σε παραλία άνω των 100 μέτρων, επιτρέπεται, επί τμημάτων με συνολικό μήκος μέχρι το 20% του συνολικού επί παραλίας προσώπου, η εγκατάσταση χώρων εστίασης και αναψυχής, αποδυτηρίων, συγκροτημάτων υγιεινής, εγκαταστάσεων, αθλοπαιδιών και παιδικών χαρών, μέγιστου ύψους 3,5 μέτρων μέχρι τη γραμμή παραλίας ή σε απόσταση δέκα (10) μέτρων τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού, εφόσον δεν έχει καθορισθεί παραλία.[14]
Επιπλέον επιτρέπεται η κατασκευή ή μετασκευή υφισταμένων εξεδρών επί πασάλων ή πλωτών προβλητών ή μόλων, μήκους έως 30 μέτρα, πλάτους έως 3 μέτρα και ύψους από την επιφάνεια της θάλασσας έως 1 μέτρο για την επιβίβαση και αποβίβαση, από σκάφη μήκους έως 8 μέτρων, πελατών του τουριστικού καταλύματος. Εφόσον η κατασκευή είναι μόνιμη τηρούνται οι διατάξεις της οικείας περιβαλλοντικής νομοθεσίας.[15]
Ως εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής νοούνται εκτός των άλλων α) τα συνεδριακά κέντρα, β) τα κέντρα αναζωογόνησης (Spa) και γ) οι τουριστικοί λιμένες, αρκεί να έχουν έκταση άνω των 150 στεμμάτων.
Συνεπώς στην διατιθέμενη έκταση θα υπολογίσουμε την μέγιστη εκμετάλλευση για ξενοδοχείο 5 αστέρων, με συνεδριακό κέντρο, κέντρο αναζωογόνησης και εξωτερική πισίνα, καθώς και τουριστικό λιμένα στην παραλία του. (για αναλυτικούς υπολογισμούς, βλ. Παράρτημα Πίνακας 3.1.)
3.2. Σενάριο 2 - Ιδιωτική Πολεοδόμηση
Η Ιδιωτική Πολεοδόμηση αφορά εδαφική έκταση, που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή ανήκει κατά διαιρετά τμήματα σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή και σε φορείς αστικού αναδασμού ή σε Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς. Η έκταση αυτή μπορεί να πολεοδομηθεί προς εξυπηρέτηση διαφόρων χρήσεων γης, όπως γενική ή αμιγής κατοικία, τουρισμός-αναψυχή, πολεοδομικό κέντρο. Συνοπτικά αναφέρουμε τους βασικούς όρους της νομοθεσίας:[16]
3.2.1. Οι προϋποθέσεις για να γίνει ιδιωτική πολεοδόμηση είναι οι παρακάτω:
· Να προβλέπεται ως περιοχή κατάλληλη για κύρια ή παραθεριστική κατοικία και να βρίσκεται στα όρια εγκεκριμένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) ή Σχεδίων Χωρικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλεως (ΣΧΟΟΑΠ) ή στα όρια των Νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) που θα καταρτιστούν.
· Να μην εμπίπτει σε περιοχή ειδικού νομικού καθεστώτος όπως δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, δημόσιο κτήμα, κοινόχρηστους χώρους αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης, να μην αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση, σύμφωνα με τις διατάξεις που τις διέπουν.
· Η προς πολεοδόμηση έκταση πρέπει να είναι ενιαία και να έχει ελάχιστη επιφάνεια 50 στρέμματα, πλην ορισμένων περιοχών.
3.2.2. Η έκταση που θεωρείται κατάλληλη για ιδιωτική πολεοδόμηση πρέπει να ικανοποιεί τα παρακάτω:
· Να είναι ενιαία. Ενιαία θεωρείται η έκταση που δεν διακόπτεται από εγκεκριμένες εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς ή δεν διατρέχεται μέσα από αυτήν από υδατορέματα, τα οποία λόγω του μεγέθους τους και της λειτουργίας τους προκύπτει ότι διασπούν το ενιαίο της έκτασης. Σε περίπτωση που η συνολική επιφάνεια της έκτασης υπερβαίνει τα εκατό πενήντα (150) στρέμματα, ακόμη και αν διακόπτεται από επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς ή υδατορέματα, μπορεί να πολεοδομηθεί κατά ξεχωριστές πολεοδομικές ενότητες, εφόσον οι ενότητες αυτές που διαχωρίζονται και τελικώς πολεοδομούνται είναι μεγαλύτερες των είκοσι (20) στρεμμάτων. Η καθεμία από τις ενότητες αυτές πρέπει να έχει οδική πρόσβαση ή να εξασφαλίζεται η σύνδεσή της με τις υπόλοιπες ενότητες.
· Σε περιπτώσεις εκτάσεων ή τμημάτων αυτών σε κλίσεις άνω του τριάντα πέντε τις εκατό (35%) δεν επιτρέπεται η χάραξη οδικού δικτύου πλάτους άνω των τριών (3) μέτρων κατά μήκος της κλίσης και τα κτίρια κατά την πολεοδομική μελέτη θα πρέπει να προσαρμόζονται με το ανάγλυφο του φυσικού εδάφους.
· Οι μη εγκεκριμένες οδοί που περιλαμβάνονται στην εδαφική έκταση της προς πολεοδόμησης περιοχής, προσμετρώνται στο απαιτούμενο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων. Μπορεί δε να μετατοπίζονται κατά το σχήμα και τη θέση τους, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, που θα εγκριθεί, εξασφαλίζοντας όμως τον αρχικό λειτουργικό σκοπό τους και διασφαλίζοντας τη χρήση τρίτων παρακείμενων στην περιοχή, που εξυπηρετούνται από αυτές τις οδούς.
· Στο Δημόσιο ή στον Δήμο παραχωρείται το 50% της προς πολεοδόμηση έκτασης, για την δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
3.3.3. Η διαδικασία της Ιδιωτικής Πολεοδόμησης αναφέρεται σύντομα παρακάτω:
· Η ιδιωτική πολεοδόμηση γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του αρμόδιου υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).
· Για την ιδιωτική πολεοδόμηση απαιτείται η χορήγηση βεβαίωσης από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός Περιοχής Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας.
· Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης απαιτείται η γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο Δήμο η σχετική μελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου.
· Προϋπόθεση για την έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης είναι η υποχρέωση των ιδιοκτητών να καταβάλλουν στο Πράσινο Ταμείο ειδική χρηματική εισφορά που ανέρχεται σε τετρακόσια ευρώ ανά στρέμμα (400€/στρ.) οικοδομήσιμης έκτασης, που σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 30.000 ευρώ.
3.3.4. Οι Όροι Δόμησης που υπαγορεύονται από την Πολεοδομική Μελέτη είναι:
· Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό υπόβαθρο και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως.
· Συντάσσεται, σύμφωνα με ειδικές προδιαγραφές (ΕΓΣΑ ’87) και περιέχει ιδίως:
· Τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.
· Τα δίκτυα και έργα υποδομής, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο ή στο Δήμο.
· Τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της συνολικής έκτασης της περιοχής ιδιωτικής πολεοδόμησης.
· Τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες.
· Τον καθοριζόμενο Μέσο Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Σε κάθε περίπτωση, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από το αντίστοιχο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή τον προβλεπόμενο συντελεστή από το ΤΧΣ. Ο Μέγιστος Συντελεστής Δόμησης ορίζεται από την πολεοδομική μελέτη.
· Τη μέση πυκνότητα κατοίκησης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) άτομα/εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.
· Το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τα 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος. Το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50 μ. (για αναλυτικούς υπολογισμούς, βλ. Παράρτημα Πίνακας 3.2.)
3.3.3. Σενάριο 3 – Μικτή Πρόταση Ανάπτυξης
Το γήπεδο είναι αρκετά μεγάλο, ώστε να δύναται να αναπτυχθεί και με τις δύο προαναφερθείσες μεθόδους και σε πολλαπλές φάσεις η κάθε μία. Αποκόπτεται αρχικά μια έκταση 45 στρεμμάτων, σε επαφή με την εγκεκριμένη οδό για την ανέγερση ξενοδοχείου 5 αστέρων, 91 δωματίων και 216 κλινών με αίθουσα συνεδρίων, spa, εξωτερική πισίνα και τουριστική μαρίνα, και μέχρι συνολικού εμβαδού 8.000 μ2, με εκπληκτική πανοραμική θέα στον Κορινθιακό Κόλπο (βλ. Εικόνα 4). Αυτό έχει το πλεονέκτημα ότι δεν υποχρεούται στην παραχώρηση έκτασης προς τον Δήμο, ενώ η εναπομένουσα έκταση των 160 στρεμμάτων αναπτύσσεται με την διαδικασία της Ιδιωτικής Πολεοδόμησης.
Το ξενοδοχείο θα λειτουργήσει σαν διαφήμιση για την ευρύτερη περιοχή, και θα κατασκευαστεί σε δύο φάσεις. Παράλληλα, η Ιδιωτική Πολεοδόμηση θα κατασκευαστεί σε 3 συνολικά φάσεις, και θα παραχωρήσει συνολικά 80 στρέμματα στο Δημόσιο για οδικό δίκτυο και κοινόχρηστους χώρους.
[1] Πρόγραμμα Καλλικράτης Ν. 3852/2010, ΦΕΚ 87Α΄/2010.
[2] Σύμφωνα με τον Ν. 3937/2011 (ΦΕΚ 60Α’/2011) αρ. 5
[3] Β.Δ./5-8-1938 - ΦΕΚ 286Α’/1938, όπως τροποποιήθηκε με το Β.Δ./3-1-1939 ΦΕΚ 1Α’/1939
[4] ΦΕΚ 343Β’/1987
[5] ΦΕΚ 384Δ’/1972, 147ΑΑΠ/2012.
[6] Ν. 2971 ΦΕΚ285Α΄/2001 Αιγιαλός, παραλία καδ
[7] Αριθμ. 5336/228943 ΦΕΚ 483ΑΑΠΘ/31-12-2013 Έγκριση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) Δημοτικής Ενότητας Δεσφίνας του Δήμου Δελφών Νομού Φωκίδας.
[8] Πηγή: ΥΠΕΝ, Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού & Αστικού Περιβάλλοντος
[9] Α) Ξενοδοχεία κλασσικού τύπου, β)Ξενοδοχεία τύπου Μοτέλ, γ) Ξενοδοχεία τύπου Ξενώνς, δ) Ξενοδοχεία επιπλωμένων διαμερισμάτων, ε)Ξενοδοχεία μικτής λειτουργικής μορφής
[10] Ν. 4759 της 9.12.2020 (ΦΕΚ 245 Α’) άρθρο 33.
[11] Ν. 3105/7/10.2.2003 (ΦΕΚ 29Α΄) άρθρο 41 παρ. 7
[12] σύμφωνα και με την παρ. 1 του άρθρου 17 του ν. 1577/1985 άρθρο 17 παρ. 1
[13] Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων και κατοικιών εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013.
[14] N. 4179 (ΦΕΚ 175Α΄) 2013, Απλούστευση διαδικασιών για την ενίσχυση της επιχειρηματικότητας στον τουρισμό, αναδιάρθρωση του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού καδ, άρθρο 5
[15] Ν. 4276/30.7.2014 (ΦΕΚ 155Α΄) , άρθρο 20 παρ. 1 και 3 αντίστοιχα
[16] Ν. 4280 ΦΕΚ 159Α’ / 2014 Περιβαλλοντική Αναβάθμιση και Ιδιωτική Πολεοδόμηση
Αναρτήσεις
