Ασφάλιση Ακινήτου

     Παραθέτουμε τα πλέον συνήθη ερωτήματα των ιδιοκτητών ακινήτων σχετικά με την ασφάλιση των ακινήτων.

      1. Έχω λόγο να ασφαλίσω το σπίτι μου;
    Ο σωστός κατασκευαστής ασφαλίζει την υπό κατασκευή οικοδομή, έναντι ποικίλλων κινδύνων. Σύμφωνα με την Νομοθεσία είναι πλέον υποχρεωμένος να το πράξη όσο διαρκούν οι οικοδομικές εργασίες. Μετά την παράδοσή της όμως, η νέα οικοδομή είναι ανασφάλιστη. Πολλές κατοικίες και διαμερίσματα βρίσκονται εκτεθειμένα στον κίνδυνο τόσο της φωτιάς, όσο και σε πολλούς άλλους κινδύνους, όπως της πλημμύρας, του σεισμού, της κλοπής κ.λπ. Οι ιδιοκτήτες τους, είτε από άγνοια, είτε από λάθος εντύπωση για το κόστος της ασφάλιση, έχουν αφήσει τις περιουσίες τους στην τύχη.

     2. Έχω λόγο να ασφαλίσω το σπίτι μου; 
    Δυστυχώς, σύμφωνα με έρευνες, μόνο ένα στα τέσσερα σπίτια είναι ασφαλισμένο στην Ελλάδα. Και πολλά από αυτά, δεν είναι ασφαλισμένα στην σωστή αξία ή με τον σωστό τρόπο. Κι όμως, η ασφάλιση του σπιτιού μα είναι ένα σημαντικό θέμα που πρέπει να απασχολεί κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου. Το κόστος ασφάλισης δεν είναι μεγάλο και στην ασφαλιστική αγορά προσφέρονται δεκάδες προγράμματα ασφάλιση κατοικιών, με πολλές ή λιγότερες καλύψεις, για το κτίριο ή το περιεχόμενο, για κάθε περίπτωση και με πολλές επιλογές.

    3. Σε ποιους απευθύνονται; 
    Με τα προγράμματα ασφάλισης κατοικίας, μπορούμε να ασφαλίσουμε:
- μόνο την οικοδομή
- μόνο το περιεχόμενο, δηλαδή την οικοσκευή
- και την οικοδομή και το περιεχόμενο
Συνεπώς, τα προγράμματα ασφάλισης κατοικίας απευθύνονται σε όλους, είτε είναι ιδιοκτήτες και κατοικούν στην δική τους κατοικία, είτε είναι ενοικιαστές κατοικίας. Στο ασφαλιστήριο πρέπει να αναφέρονται όλοι οι ιδιοκτήτες του περιουσιακού στοιχείου, όπως για παράδειγμα, αν υπάρχει γονική παροχή με παρακράτηση της λεγόμενης ψιλής κυριότητας να αναφέρονται και οι γονείς, ή αν υπάρχει συνιδιοκτησία να αναφέρονται όλοι οι συνιδιοκτήτες κ.λπ. Επίσης, μπορούμε να ασφαλίσουμε ένα περιουσιακό στοιχείο για λογαριασμό του ιδιοκτήτη του, αν αυτό είναι υποχρέωση μας. Για παράδειγμα, ένα ενοικιαστής ασφαλίζει την οικοδομή για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, αν έτσι προβλέπεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

    4. Τι είδους κίνδυνοι καλύπτονται; 
   Όταν αναφερόμαστε σε ασφαλιστήρια κατοικίας, δεν εννοούμε ασφάλιση μόνο έναντι κινδύνων φωτιάς. Τα σύγχρονα ασφαλιστήρια που προσφέρουν όλες οι εταιρείες, περιλαμβάνουν καλύψεις για κινδύνους φωτιάς, κλοπής, φυσικών φαινομένων, αστικής ευθύνης, προσωπικών ατυχημάτων, και νομική προστασία. Επιπλέον, καλύπτουν έξοδα που δημιουργούνται λόγω της ζημιάς, όπως είναι τα έξοδα μετεγκατάστασης, οι αμοιβές μηχανικών, τα έξοδα αποκομιδής των συντριμμάτων κ.λπ. Iδιαίτερη προσοχή πρέπει να δώσουμε στο έξης: όταν αναφέρεται σε ένα ασφαλιστήριο ένα κίνδυνο, π.χ. φωτιά, δεν ασφαλίζουμε την περιουσία μας αόριστα έναντι του κινδύνου της φωτιά, αλλά έναντι συγκεκριμένων αιτίων, που οδήγησαν στη φωτιά. Για παράδειγμα, μια φωτιά που κατάστρεψε το σπίτι μας, μπορεί να έχει προέλθει από πολλές διαφορετικές αιτίες, όπως: από βραχυκύκλωμα, από το τζάκι, από το διπλανό κτίριο, από κεραυνό, από τσιγάρο, από εμπρησμό, από σεισμό, από το διπλανό δάσος, από ξεχασμένη αναμμένη ηλεκτρική συσκευή, από έκρηξη, από τρομοκρατική ενέργεια κ.λπ. Κάποιες από τις αιτίες μπορεί να μην αναφέρονται στον πίνακα των καλύψεων και, συνεπώς, δεν είμαστε ασφαλισμένοι για τις αιτίες αυτές, ή να αναφέρονται ως εξαιρέσεις και, συνεπώς, πάλι δεν είμαστε ασφαλισμένοι. Για το λόγο αυτό, πρέπει να ελέγχουμε και να γνωρίζουμε για ποιες ακριβώς αιτίες από φωτιά είμαστε ασφαλισμένοι. Το ίδιο ισχύει για όλους τους κινδύνους που περιλαμβάνει ένα ασφαλιστήριο, όπως η κλοπή, η πλημμύρα, τα ατυχήματα κ.λπ.

    5. Τι είναι οι απαλλαγές;
   Σε κάθε ασφαλιστήριο συμβόλαιο και ανάλογα με του κινδύνους που καλύπτουμε, υπάρχουν απαλλαγές, δηλαδή ποσά για τα οποία δεν αποζημιωνόμαστε, εάν συμβεί ζημιά. Οι απαλλαγές αυτές μπορεί να είναι είτε για συγκεκριμένα ποσά , είτε για ποσοστά επί της ζημιάς, είτε για ποσοστά επί του ασφαλισμένου κεφαλαίου, είτε τέλος ένας συνδυασμός των προηγουμένων. Σημειώνουμε ότι οι απαλλαγές δεν είναι οι ίδιες για όλες τις ασφαλιστικές εταιρίες και για όλους τους κινδύνους που ασφαλίζουμε.

    6. Πόσα είδη ασφαλιστηρίων κατοικίας υπάρχουν;
   Τα ασφαλιστήρια συμβόλαια κατοικίας, σε σχέση με τους κινδύνους που καλύπτουν, μπορούν να διαιρεθούν σε τρία είδη:
- τα ασφαλιστήρια με συγκεκριμένους μόνο κινδύνους που θα ζητήσει ο πελάτης. Τα ασφαλιστήρια αυτά με τους «κατονομαζόμενους» κινδύνους είναι πιο σπάνια, γίνονται για συγκεκριμένους λόγους, έχουν υψηλά ασφάλιστρα και δεν αφορούν μεγάλες ομάδες καταναλωτών.
-  τα ασφαλιστήρια που περιλαμβάνουν α) ένα τμήμα όπου αναφέρονται πολλοί κίνδυνοι που θεωρούνται βασικοί και εξασφαλίζουν τον ασφαλισμένο από τις περισσότερες αιτίες μιας ζημιάς και β) ένα τμήμα όπου αναφέρονται πρόσθετοι κίνδυνοι και προαιρετικές καλύψεις, τις οποίες αν θέλει ο πελάτης τις αγοράζει ή όχι.
-  τα ασφαλιστήρια όπου δεν αναφέρονται οι κίνδυνοι που καλύπτονται, αλλά μόνο οι εξαιρέσεις που ισχύουν. Τα ασφαλιστήρια, που ονομάζονται «κατά παντός κινδύνου», είναι πολύ σύγχρονα και παρέχονται από λίγες εταιρίες, θέλουν όμως μεγάλη προσοχή γιατί στις εξαιρέσεις μπορεί να υπάρχουν κίνδυνοι που επιθυμεί να καλύψει ο πελάτης και, συνεπώς, πρέπει να τους ζητήσει πρόσθετα, ως προαιρετικές καλύψεις.

    7. Σε ποια αξία ασφαλίζουμε την οικοδομή της κατοικίας; 
   Μεγάλη προσοχή χρειάζεται στην αξία που θα ασφαλίσουμε το σπίτι μας. Άλλοτε το ασφαλίζουμε σε μικρή αξία και αντιμετωπίζουμε πολλά προβλήματα αν συμβεί ζημιά και άλλοτε το ασφαλίζουμε σε πολύ μεγαλύτερες αξίες και πληρώνουμε ασφάλιστρα, χωρίς να χρειάζεται. Καταρχήν, είναι λάθος να ασφαλίζουμε το σπίτι μας στην εμπορική του αξία ή στην αντικειμενική του αξία. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις περιλαμβάνονται ποσά που δεν πρέπει να ασφαλίζονται, γιατί δεν χάνονται αν συμβεί ζημιά, ακόμα και αν συμβεί ολική καταστροφή. Η συμμετοχή στο οικόπεδο, η περιοχή που βρίσκεται το σπίτι, ο όροφος και ο προσανατολισμός του σπιτιού και άλλα χαρακτηριστικά του, μπορεί να αυξάνουν την αντικειμενική και την εμπορική του αξία, αλλά δεν ασφαλίζονται γιατί απλούστατα δεν καταστρέφονται, δεν χάνονται. Ο σωστός και σύγχρονος τρόπος για να υπολογίσουμε την αξία, στην οποία πρέπει να ασφαλίσουμε την οικοδομή του σπιτιού μας, είναι με βάση τη σημερινή κατασκευαστική αξία, δηλαδή τη σημερινή πραγματική αξία που απαιτείται, για αποκατάσταση ζημιών ή για ανοικοδόμηση του κτιρίου. Με τον τρόπο αυτό, τον οποίο αποδέχονται πλέον όλες οι ασφαλιστικές εταιρίες, αποφεύγονται και όλα τα προβλήματα παλαιότητας, που υπήρχαν τις προηγούμενες δεκαετίες και δημιουργούσαν προστριβές και διενέξεις, όταν συνέβαινε ζημιά σε κατοικίες παλαιότερων χρόνων. Με βάση στοιχεία της αγοράς, το μέσο κόστος κατασκευής ενός διαμερίσματος, μιας μονοκατοικίας και του βοηθητικού χώρου ανέρχεται αντιστοίχως σε 1.350, 1.900 και 650 ευρώ ανά τμ..

    8. Συμβόλαια στεγαστικών δανείων .
   Πολλοί, τα τελευταία χρόνια, έχουν αποκτήσει κατοικία μέσω στεγαστικού δανείου και τη στιγμή της εκταμίευσης του δανείου η τράπεζα τους ασφάλισε το ακίνητο ή τους ζήτησε να προσκομίσουν ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Η ασφάλιση αυτή είναι μια σωστή πράξη αλλά οι καταναλωτές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι συνήθως οι τράπεζες ζητούν ασφάλιση έναντι συγκεκριμένων βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, κεραυνό, έκρηξη και σεισμό και μόνο για το ποσό του δανείου. Ελάχιστες τράπεζες ζητούν ασφάλιση για περισσότερου κινδύνους και για την πραγματική αξία που πρέπει να ασφαλισθεί η κατοικία. Συνεπώς, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να γνωρίζει για ποιους ακριβώς κινδύνους τον έχει ασφαλίσει η τράπεζα και για ποιο ποσό, ώστε να μην βρεθεί προ εκπλήξεων την ώρα που συμβεί κάποια ζημιά. Ο δανειολήπτης έχει κάθε δικαίωμα και οι τράπεζες αποδέχονται, να επεκτείνει τους ασφαλισμένους κινδύνους, να αυξήσει το ασφαλισμένο κεφάλαιο και να δημιουργήσει ένα πλήρες και σωστό ασφαλιστήριο. Γι’ αυτό τον λόγο απευθυνόμαστε σε Επαγγελματία Πιστοποιημένο Ασφαλιστή, καταχωρημένο στο Επαγγελματικό Επιμελητήριο.-

Φορολογία Ακινήτων

Παραθέτουμε τα πλέον συνήθη ερωτήματα των οικοπεδούχων ή και των αγοραστών σχετικά με την φορολογία ακινήτων.

1. Ποιος είναι υπόχρεος υποβολής δήλωσης φόρου δωρεάς - γονικής παροχής;
Είναι οι συμβαλλόμενοι δωρητής - δωρεοδόχος, γονέας - τέκνο και, σε περίπτωση άτυπης δωρεάς, ο δωρεοδόχος (άρθρο 85).

2. Ποια είναι η προθεσμία υποβολής της δήλωσης φόρου δωρεάς -γονικής παροχής;
Υποβάλλεται πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, το οποίο συντάσσεται με βάση θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης, και, προκειμένου για άτυπες δωρεές, μέσα σε έξι μήνες από την παράδοση του αντικειμένου της δωρεάς στο δωρεοδόχο (άρθρο 86).

3. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο και γονικών παροχών και κληρονομιών για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας;
Ο κληρονόμος (σύζυγος ή τέκνο του κληρονομουμένου) ή το ενήλικο τέκνο που αποκτά τη γονική παροχή ή ο σύζυγος αυτού ή τα ανήλικα τέκνα τους, να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων (και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομητέων ακινήτων) είναι 70τ.μ. προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου, (άρθρα 26 ενότητα Α' και 43 ενότητα Α').

4. Ποια είναι τα αφορολόγητα ποσά για την απόκτηση πρώτης κατοικίας λόγω θανάτου ή γονικής παροχής;
Η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 € για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και μέχρι 250.000 € για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τμ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 € για κάθε ανήλικο ή άγαμο κληρονόμο και μέχρι 100.000 € για κάθε έγγαμο κληρονόμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 € για καθένα από τα δυο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον στο δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου. Αντίστοιχη απαλλαγή παρέχεται και κατά τη γονική παροχή πρώτης κατοικίας, (άρθρα 26 ενότητα Α' και 43 ενότητα Α').

5. Υφίστανται οι γεωργικές απαλλαγές;
Με τον Ν. 3842/2010, από 23-4-2010, καταργούνται οι γεωργικές απαλλαγές και ο φόρος υπολογίζεται πλέον με βάση τα αφορολόγητα ποσά και τους φορολογικούς συντελεστές της αντίστοιχης κατηγορίας, όπως και τα λοιπά περιουσιακά στοιχεία.

6. Σε πόσες δόσεις καταβάλλεται ο φόρος κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών;
Η βεβαίωση του φόρου στις υποθέσεις που η φορολογική υποχρέωση γεννιέται από 26-1-2010 για τις κληρονομιές και από 8-1-2010 για Ης δωρεές και γονικές παροχές γίνεται ως ακολούθως: α) Σε 12 ίσες διμηνιαίες δόσεις των 500 €, αν η βεβαίωση έγινε με βάση τη δήλωση του υπόχρεου ή την έκδοση οριστικής πράξης ή μετά από συμβιβασμό και την καταβολή του 1 /5 ή ύστερα από απόφαση δικαστηρίου ή από δικαστικό συμβιβασμό, β) Σε 6 ίσες διμηνιαίες δόσεις των 300 €, αν η βεβαίωση του 25% του φόρου έγινε μετά από άσκηση προσφυγής (άρθρο 82 του Κώδικα και άρθρο 1 του Ν. 3815/2010)). Σε περίπτωση κληρονομιάς, αν ο κληρονόμος είναι ανήλικος, ο αριθμός των δόσεων διπλασιάζεται.

7. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του δημοσίου για επιβολή φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς, γονικής παροχής;
Παραγράφεται μετά την πάροδο 10 ετών αν υποβλήθηκε δήλωση, ή 15 ετών αν δεν υποβλήθηκε δήλωση. Ανεξάρτητα από τα παραπάνω το δικαίωμα του δημοσίου είναι παραγραμμένο για όλες τις υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μέχρι 31-12-1994. (άρθρο 102 του Κώδικα όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 25 του Ν. 3842/2010).

8. Ποια είναι τα αφορολόγητα όρια και οι φορολογικοί συντελεστές στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών;

α) Η αιτία θανάτου κτήση πάσης φύσεως περιουσιακών στοιχείων καθώς και η αιτία δωρεάς ή γονικής παροχής κτήση ακινήτων ή εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων επί ακινήτων, μετοχών καθώς και λοιπών περιουσιακών στοιχείων (δηλ. όλων των περιουσιακών στοιχείων πλην μετρητών), από δωρεοδόχους που υπάγονται στην Α' και Β' και Γ' κατηγορία, υπόκεινται σε φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με βάση τις πιο φορολογικές κλίμακες που παρουσιάζονται στου πίνακες 1-3

β) Η αιτία γονικής παροχής κτήση μετρητών φορολογείται αυτοτελώς, με συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%) ενώ η αιτία δωρεάς κτήση μετρητών φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%) για δωρεοδόχους που υπάγονται στην Α' κατηγορία, είκοσι τοις εκατό (20%) για δωρεοδόχους που υπάγονται στη Β' κατηγορία και σαράντα τοις εκατό (40%) για δωρεοδόχους που υπάγονται στη Γ' κατηγορία.

9. Ποιο είναι το απαλλασσόμενο ποσό όταν κληρονόμος είναι σύζυγος ή ανήλικο τέκνο του κληρονομουμένου;
Μετά την 26.01.2010, όταν κληρονόμος είναι σύζυγος ή ανήλικο τέκνο, απαλλάσσεται από το φόρο κληρονομιάς αξία κληρονομιαίας περιουσίας μέχρι 400.000 € για κάθε κληρονόμο (με αντίστοιχο περιορισμό των κλιμακίων υπολογισμού του φόρου της Α' κατηγορίας).

10. Ποιο είναι το αντικείμενο του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (Φ.Μ.Α.) και ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου;
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος καθώς και σε μεταβίβαση πλοίου με ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

11. Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να επιδώσουν κοινή δήλωση Φ.Μ.Α. προς τον αρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

12. Σε πόσα αντίγραφα υποβάλλεται η δήλωση;
Η δήλωση υποβάλλεται σε δυο αντίγραφα εκ των οποίων το ένα κρατείται από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο.

13. Επιτρέπεται η επίδοση της δήλωσης σε αναρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ.;
Επιτρέπεται η επίδοση της δήλωσης σε αναρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ., όταν είναι δύσκολη η επίδοση της στον αρμόδιο Προϊστάμενο, λόγω του ότι η έδρα αυτού είναι σε διαφορετική πόλη από εκείνη που καταρτίζεται η σύμβαση, ο οποίος, αφού καταχωρήσει τη δήλωση αυτή στο βιβλίο δηλώσεων, υποχρεούται να την αποστείλει στον αρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. προς έλεγχο. Επίσης, αν στην περιφέρεια που βρίσκεται το ακίνητο εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, επιτρέπεται, όταν είναι δύσκολη η επίδοση της στον αρμόδιο Προϊστάμενο, να επιδοθεί η δήλωση του φόρου μεταβίβασης στον Προϊστάμενο της αρμόδιας για τη φορολογία εισοδήματος του αγοραστή Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας. Στην περίπτωση αυτή χορηγείται αντίγραφο της δήλωσης για τη σύνταξη συμβολαίου και στη συνέχεια η δήλωση διαβιβάζεται στον προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. για έλεγχο των προσδιοριστικών στοιχείων του ακινήτου που δηλώθηκαν.

14. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Αν όμως ο φορολογούμενος αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία του ακινήτου, έχει το δικαίωμα μέσα σε 60 ημέρες από τότε που υπέβαλε τη δήλωση να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφανθούν για τον προσδιορισμό της αξίας με βάση τα συγκριτικά στοιχεία. Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε. Στη συνέχεια, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να επιδώσει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με τη προσωρινή αξία του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει χωρίς προσαυξήσεις και πρόστιμα το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Στην περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται πλέον τακτικός έλεγχος από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για το προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προσωρινή προεκτίμηση και στη συνέχεια εκδίδεται το σχετικό φύλλο ελέγχου. Μέσα σε 60 ημέρες από την κοινοποίηση του φύλλου ελέγχου ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να συμβιβαστεί ή να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

15. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του Φ.Μ.Α.;
Με τη διάταξη του άρθρου 22 του Ν. 3842/2010 (ΦΕΚ 58Α’), αναπροσαρμόστηκαν οι συντελεστές του Φ.Μ.Α. ως ακολούθως:
- 8% για το μέχρι είκοσι χιλιάδων (20.000) € τμήμα της φορολογητέας αξίας και,
- 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.
- στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.
Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:
α.  Ο Χ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 €. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογίσει με συντελεστή 8%.
β. Ο Χ αγοράζει οικόπεδο αξίας 22.000 €. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 20.000 € τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 8%, για το άνω δε των 2.000 € τμήμα με συντελεστή 10%.
Οι ανωτέρω συντελεστές εφαρμόζονται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 23.4.2010 και μετά. Ο Φ.Μ.Α. που προκύπτει κατά τα προσκτηθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο, ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλόμενων προσώπων. Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι ακόλουθες:
15.1. Φ.Μ.Α. μειωμένος στο τέταρτο. Οι περιπτώσεις που ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., ή Ε.Ε. και Ε.Π.Ε. και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στους εταίρους της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτή.
15.2. Φ.Μ.Α. μειωμένος στο μισό. Οι περιπτώσεις που ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο μισό; είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, συγχώνευση Α.Ε και Συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια καθώς και η συνένωση οικοπέδων.

16. Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται Φ.Μ.Α.;
Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ των συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής, είτε ανταλλαγής, είτε πώλησης, είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων π.χ. σε:
- σύσταση σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα.
- σύσταση και στο νεόκτιστο δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα.
- μεταφορά ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου σε νεόκτιστο δικαίωμα υψούν, στο οποίο υφίστανται κτίσματα και στις οριζόντιες ιδιοκτησίες αυτών έχει κατανεμηθεί το σύνολο των ποσοστών του οικοπέδου.
- τροποποίηση σύστασης με απόσπαση τμήματος οριζόντιας ιδιοκτησίας από εκείνη στην οποία ανήκε και μεταφορά της σε οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη.
- σύσταση με διανομή ψιλής κυριότητας.
- διανομή υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα.
- κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα.

17. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις εφαρμογής του Τεκμηρίου Αποπερατωμένου Κτίσματος ;
α. να μεταβιβάζονται ιδανικά μερίδια οικοπέδου.
β. η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα.
γ. να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ανέγερσης πολυκατοικίας, ή η σχετική αίτηση να έχει υποβληθεί το αργότερο σε 2 χρόνια από τη μεταβίβαση, και
δ. η ανέγερση των κτισμάτων να γίνει είτε από τον πωλητή των ποσοστών του οικοπέδου, είτε από εργολάβο ο οποίος ανέλαβε με αντιπαροχή την ανέγερση της πολυκατοικίας, είτε από τρίτο πρόσωπο το οποίο ενεργεί για λογαριασμό είτε του οικοπεδούχου είτε του εργολάβου.

18. Πότε οφείλεται φόρος διανομής;
Κατά την αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων τους οφείλεται Φ.Μ.Α., αν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. η διανομή να είναι αυτούσια, δηλαδή ο καθένας από τους συγκυρίους να παίρνει είτε ένα διαιρετό μέρος των ακινήτων που διανέμονται είτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτών.
β. η αξία της μερίδας που παίρνει από τη διανομή κάθε συγκύριος δηλ. η φυσική του μερίδα, να είναι ίση με την αξία της ιδανικής του μερίδας, δηλ. με την αξία που είχε η εξ αδιαιρέτου συμμετοχή του. Ο Φ.Μ.Α. μειωμένος στο επιβάλλεται στο σύνολο της περιουσίας που διανέμεται και σε περίπτωση άνισης διανομής, η επί πλέον αξία θεωρείται ότι αποκτάται με ξεχωριστή μεταβίβαση και φορολογείται με ακέραιο συντελεστή Φ.Μ.Α., αν καταβληθεί αντάλλαγμα, διαφορετικά οφείλεται φόρος δωρεάς. Σε περίπτωση άνισης διανομής η διαφορά της φυσικής από την ιδανική μερίδα υποβάλλεται τόσο σε φόρο διανομής όσο και κατά περίπτωση σε φόρο δωρεάς ή Φ.Μ.Α. με ακέραιο συντελεστή.

19. Ποιοι είναι οι πρόσθετοι φόροι και πότε επιβάλλονται;
Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 2523/1997, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 1 του Ν.3296/2004:
α) Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2,5% επί του φόρου, τν πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος λόγω μη υποβολής της δήλωσης, για κάθε μήνα καθυστέρησης,
β) Σε περίπτωση υποβολής ανακριβούς δήλωσης, επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2% επί του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
γ) Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 1% επί του φόρου που οφείλεται με τη δήλωση, για κάθε μήνα καθυστέρησης.
Τα ανωτέρω ισχύουν για υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τη δημοσίευση του Ν. 3296/2004 και μετά (14.12.2004).
Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 2 του Ν. 2523/1997, ορίζονται ως ανώτατα όρια για την επιβολή πρόσθετων φόρων, το ποσοστό 100% για υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης και 200% για την υποβολή ανακριβούς δήλωσης ή μη υποβολής δήλωσης του φόρου, την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος φορολογούμενος.

20. Δικαίωμα προσφυγής - Εξώδικη επίλυση της διαφοράς
α) Κατά του φύλλου ελέγχου έχει δικαίωμα προσφυγής ο υπόχρεος ή οι κληρονόμοι του, εντός 60 ημερών από την κοινοποίηση του φύλλου έλεγχου.
β) Κατά τη διάρκεια της προθεσμίας προς άσκηση της προσφυγής, ο υπόχρεος δικαιούται να ζητήσει από τον αρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ την εξώδικη επίλυση της διαφοράς (συμβιβασμός).

21. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α για αγορά πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Συνεπώς, δε δικαιούνται της απαλλαγής οι Έλληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Με τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 3842/2010 καταργήθηκε η απαλλαγή για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς. Επίσης, καθορίστηκαν οι κατηγορίες δικαιούχων ως ακολούθως:
α) Έλληνες,
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης,
γ) πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης,
δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ. 96/2008 (ΦΕΚ 152 Α'), και
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, συμφωνά με τις διατάξεις του ΠΔ. 150/2006 (ΦΕΚ 160 Α'). Η μόνιμη διαμονή αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο μέσο, όπως π.χ. η έναρξη άσκησης επαγγέλματος, η πρόσληψη για παροχή υπηρεσιών εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας, η φοίτηση σε σχολές κ.λπ.. Το ελάχιστο συνεχόμενο χρονικό διάστημα κατοικίας στην Ελλάδα ορίζεται σε ένα (1) έτος. Επισημαίνεται ότι ειδικά για τους αλλοδαπούς η πρόθεση τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.
Για τους έμμισθους Έλληνες δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται της απαλλαγής. Η απαλλαγή παρέχεται και στον κύριο εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλό κύριο ή επικαρπωτή κατοικίας ή οικοπέδου που αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας ή της ψιλής κυριότητας, προκειμένου να γίνει εξ ολοκλήρου κύριος του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που έχει δεν του πληροί τις στεγαστικές ανάγκες. Η απαλλαγή παρέχεται και στο σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον προ έξι μηνών από το χρόνο της αγοράς. Αν δε λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, αποθηκών, γραφείων, βιομηχανοστασίων και γενικά αμιγών επαγγελματικών στεγών έχουν δικαίωμα απαλλαγής. Δεν θεωρείται επαγγελματική στέγη το ακίνητο, το οποίο από την οικοδομική άδεια ή τον τίτλο κτήσης χαρακτηρίζεται ως κατοικία, έστω και αν αυτό χρησιμοποιείται ως επαγγελματική στέγαση.

22. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής; Παρέχεται απαλλαγή για βοηθητικούς χώρους;
Με τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 3842/2010 επήλθαν μεταβολές στο αντικείμενο της απαλλαγής ως ακολούθως: Καταργήθηκε η χορήγηση της απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τμ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τμ., ανεξάρτητα από την αξία τους, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:
α) Για αγορά κατοικίας
- από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 200.000€
- από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000€,
- από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000€ ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000€.
Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
β) Για αγορά οικοπέδου
- από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000€
- από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000€. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
- αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ ΜΑ με συντελεστή 10%.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τμ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται σε αγορές πρώτης κατοικίας, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννάται από τις 23-4-2010 και μετά.

23. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την  απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγος του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληρεί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογενείας του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Ακόμη για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας, και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.
β) Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειας του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τμ., προσαυξανόμενα κατά 20 τμ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του και 25 τμ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ' εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τμ. σε 90 τμ. (άρθρο 16 παρ. 14 Ν. 3522/2006).
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.

24. Πότε αίρεται η απαλλαγή;
Σε περίπτωση που με πράξη εν ζωή μεταβιβασθεί το ακίνητο ή συσταθεί σ' αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση της πενταετίας, αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται, προ της μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ το Φ.Μ.Α. που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλωθέν τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος. Σημειώνεται ότι στην περίπτωση χορήγησης απαλλαγής και στους δύο συζύγους κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου, κατά τη μεταβίβαση του ποσοστού του ενός συζύγου σε τρίτον εντός της πενταετίας καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.

25. Το ενιαίο τέλος ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ.) ισχύει για το έτος 2010 ή έχει καταργηθεί;
Με το άρθρο 56 του Ν. 3842/2010 από το έτος 2010 καταργήθηκε το Ε.Τ.ΑΚ. και αντικαταστάθηκε από το φόρο ακίνητης περιουσίας (σχετ. άρθρα 27 έως 50 Ν. 3842/2010).

26. Το πρόστιμο των 5000€ (της παρ. 7 του άρθρου 6 του Ν. 3763/2009) που επιβάλλεται στα νομικά πρόσωπα που δεν υπέβαλαν αρχικές δηλώσεις ενιαίου τέλους έτους 2009 μετά την παρέλευση τριμήνου από την καταληκτική ημερομηνία υποβολής της δήλωσης εξακολουθεί να ισχύει;
Το ανωτέρω πρόστιμο, με το άρθρο 54 του Ν. 3842/2010 περιορίστηκε στα 1500€.

27. Τι ισχύει από 1η Ιανουαρίου 2010 για τη φορολογία ακινήτων;
Από 01.01.2010 επιβάλλεται φόρος στην ακίνητη περιουσία (Φ.Α.Π.) που βρίσκεται στην Ελλάδα και ανήκει σε φυσικά και νομικά πρόσωπα (άρθρα 27 έως 50 Ν. 3842/2010).

28. Ποια πρόσωπα είναι υποκείμενα στο Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Α.Π.);
Όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από την ιθαγένεια, κατοικία ή την έδρα τους που έχουν την 1η Ιανουαρίου το δικαίωμα της πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας επί ακινήτων καθώς και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων και κολυμβητικών δεξαμενών που βρίσκονται σε κοινότατο τμήμα υπογείου, δώματος ή ακάλυπτου χώρου οικοδομής.

29. Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή δήλωσης φόρου ακίνητης περιουσίας;
Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την παραλαβή της δήλωσης φόρου ακίνητης περιουσίας είναι η Δ.Ο.Υ. φορολογίας εισοδήματος του υπόχρεου.

30. Ποια είναι η προθεσμία υποβολής δηλώσεων φόρου ακίνητης περιουσίας για τα νομικά πρόσωπα;
Η δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας νομικών προσώπων υποβάλλεται μέχρι και την 15η Μαΐου του οικείου έτους, ανάλογα με το τελευταίο ψηφίο του Α.Φ.Μ., με αρχή το 1 και ολοκληρώνεται σε 10 εργάσιμες ημέρες. Ειδικά για το έτος 2010 η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 30η Ιουλίου 2010.

31. Τα φυσικά πρόσωπα υποβάλλουν δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας;
Όχι. Η δήλωση των φυσικών προσώπων συντίθεται μηχανογραφικά από το Υπουργείο Οικονομικών από τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9). Για την επιβολή φόρου ακίνητης περιουσίας των φυσικών προσώπων έτους 2010 λαμβάνονται υπόψη οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) ετών 2005 έως και 2009 οι οποίες περιλαμβάνουν το σύνολο της ακίνητης περιουσίας καθώς και τις μεταβολές της οικογενειακής και περιουσιακής κατάστασης, όπως ισχύουν την 1η Ιανουαρίου 2010.

32. Ποιοι είναι οι φορολογικοί συντελεστές για τα φυσικά πρόσωπα;
Επί της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας κάθε φυσικού προσώπου επιβάλλεται φόρος συμφωνά με κλιμακούμενο συντελεστή. Αφορολόγητο όριο είναι μέχρι το ποσό των 400.000,00 €

33. Πως καταβάλλεται ο φόρος ακίνητης περιουσίας των φυσικών προσώπων;
Για τα φυσικά πρόσωπα ο φόρος που αναλογεί καταβάλλεται σε τρεις ίσες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του επόμενου μήνα από τη βεβαίωση του φόρου και η καθεμία από τις επόμενες την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του τρίτου και πέμπτου μήνα αντίστοιχα από τη βεβαίωση του τέλους. Αν το φόρος βεβαιώνεται τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο του οικείου έτους τότε καταβάλλεται σε δυο ίσες δόσεις και αν βεβαιώνεται το μήνα Οκτώβριο και έπειτα καταβάλλεται εφάπαξ. Αν το συνολικό ποσό της οφειλής είναι μέχρι διακόσια πενήντα (250) ευρώ αθροιστικά λαμβανόμενο, για όλους τους υπόχρεους τούτο θα καταβληθεί μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του επόμενου μήνα από τη βεβαίωση του φόρου.

34. Τι γίνεται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου στην αντιπαροχή;
Για να αποτρέψει τη φοροδιαφυγή ως προς τη μεταβίβαση των ποσοστών, ο νόμος υποχρεώνει τον εργολάβο να υποβάλει δύο δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτου: μια πλασματική, όπου ως πωλητής εμφανίζεται ο οικοπεδούχος και ως αγοραστής ο εργολάβος, και μια πραγματική, όπου ως πωλητής δηλώνεται ο εργολάβος, ως αγοραστής κατονομάζεται ο τρίτος και ως αντικείμενο της πώλησης δηλώνεται το συγκεκριμένο διαμέρισμα με τη ρητή αναγραφή ότι έχει αποκτηθεί ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Η υποχρέωση καταβολής φόρου και για τις δυο μεταβιβάσεις υφίσταται από τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Σημειώνεται μάλιστα ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται πάντοτε επί του ακινήτου ως αποπερατωμένου και όχι στην κατάσταση που βρίσκεται κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

35. Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στα νέα ακίνητα?
Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Για την εφαρμογή Φ.Π.Α. θεωρούνται:
α) Ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.
β) Ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερση τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Θεωρείται επίσης ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση κατά το χρόνο που συμπληρώνεται πενταετία από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας. Επίσης, Φ.Π.Α. επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α.-

Περί Αντιπαροχής

Παραθέτουμε τα πλέον συνήθη ερωτήματα των οικοπεδούχων σχετικά με την λεγόμενη αντιπαροχή.

1. Τι ακριβώς είναι η σύμβαση αντιπαροχής οικοπέδου;

Πρόκειται για μια ελληνικής εμπνεύσεως σύμβαση, με την οποία ο ιδιοκτήτης ενός άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου -ο λεγόμενος και οικοπεδούχος- συμφωνεί με έναν επιχειρηματία κατασκευαστή οικοδομών -τον λεγόμενο εργολήπτη η και εργολάβο- την ανέγερση στο οικόπεδο του πρώτου πολυώροφης συνήθως οικοδομής, χωρισμένης σε οροφοκτησίες. Ο οικοπεδούχος υποχρεούται να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή σε τρίτους που υποδεικνύει στη συνέχεια ο εργολάβος -και ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών- ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οροφοκτησίες.

Ο εργολάβος, από τη μεριά του, οφείλει να κατασκευάσει πολυώροφο κτίσμα, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τους αντίστοιχους ορόφους ή σε τμήματα αυτών. Σαν απλό ενδεικτικό  παράδειγμα αναφέρουμε ότι μπορεί να συμφωνηθεί ότι ο εργολάβος θα ανεγείρει πολυκατοικία πέντε οροφοδιαμερισμάτων, από τα οποία ο οικοπεδούχος θα κρατήσει τα δύο, ενώ τα υπόλοιπα θα πρέπει να τα μεταβιβάσει στον εργολάβο ή στους τρίτους αγοραστές που θα του υποδείξει ο εργολάβος. Δεν θα ήταν υπερβολή να πει κανείς ότι με βάση το σύστημα αυτό οικοδομήθηκαν ως επί το πλείστον οι σύγχρονες μεγάλες ελληνικές πόλεις και γέμισαν ασφυκτικά με πολυκατοικίες.

Είναι δυνατό επίσης η σύμβαση αντιπαροχής να εφαρμοστεί και σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, τα ονομαζόμενα γήπεδα, απλά το ποσοστό αντιπαροχής είναι σχετικά χαμηλό, οπότε αναφερόμαστε συνήθως σε μεγαλύτερες εκτάσεις με κάποιους επιπλέον περιορισμούς.

2. Γιατί με συμφέρει η αντιπαροχή;

Εάν διαθέτετε κάποιο οικόπεδο (είτε με παλαιά κτίσματα είτε και χωρίς οικοδομή) αλλά δεν έχετε τους οικονομικούς πόρους για να χρηματοδοτήσετε την ανέγερση οικίας επί του οικοπέδου, η αντιπαροχή σας παρέχει τη δυνατότητα να επιτύχετε την ανοικοδόμηση πολυκατοικίας -ή και συγκροτήματος κατοικιών- χωρίς χρηματικό κόστος, απλά παραχωρώντας μερικά από τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας που θα ανεγερθεί στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα καθ' υπόδειξη του εργολάβου. Τα υπόλοιπα διαμερίσματα θα παραμείνουν στην κυριότητα σας. Έτσι, αφενός θα αποκτήσετε ένα νεόδμητο διαμέρισμα για προσωπική σας κατοικία και αφετέρου θα μπορείτε να ενοικιάσετε σε τρίτους τα υπόλοιπα διαμερίσματα που σας αναλογούν, εξασφαλίζοντας ένα επιπλέον εισόδημα.

3. Η σύναψη σύμβασης ανέγερσης πολυώροφης οικοδομής με αντιπαροχή υπόκειται σε κάποιον τύπο;

Ναι, για την έγκυρη κατάρτιση τέτοιας συμβάσεως απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου, αφού ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο -ως εργολαβική αμοιβή- ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες.

4. Πώς καταρτίζεται στην πράξη η σύμβαση αντιπαροχής;

Η κατάρτιση της σύμβασης υλοποιείται συνήθως σε δύο διακριτές φάσεις. Στην πρώτη φάση καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο η σύμβαση της αντιπαροχής που αναφέρθηκε παραπάνω, με την οποία ο εργολάβος αναλαμβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει την οικοδομή και ο οικοπεδούχος να του μεταβιβάσει ως αντάλλαγμα ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου. Στο καταρτιζόμενο συμβόλαιο εμπεριέχεται και το προσύμφωνο περί μεταβιβάσεως των ποσοστών του οικοπέδου στον εργολάβο, δεν μεταγράφεται μεν στο υποθηκοφυλακείο (δεν είναι τίτλος) υπογράφεται όμως δε ενώπιον συμβολαιογράφου. Περιέχει μεταξύ άλλων:

 - Σχέδια που θα εφαρμοστούν στα δικά σας διαμερίσματα.

 - Προδιαγραφές κατασκευής και μεταβίβαση ευθυνών προς τρίτους κατά τη διάρκεια της δόμησης στους εργολήπτες .

-  Πώς θα μεταβιβάζονται σταδιακά με την πρόοδο των εργασιών τα υπόλοιπα διαμερίσματα (χιλιοστά).

- Χρόνους κατάθεσης οικοδομικής αδείας και εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών μέχρι αποπεράτωσης της οικοδομής, ενώ προβλέπει ποινικές ρήτρες για καθυστερήσεις, και διαδικασίες έκπτωσης για ασυνέπεια.

- Υποχρεώνει τους οικοπεδούχους σε συνέπεια όταν υπάρχει αντίστοιχη συνέπεια από τους εργολήπτες.

Στη δεύτερη φάση, και αφού εκδοθεί η απαραίτητη οικοδομική άδεια, καταρτίζονται (επίσης συμβολαιογραφικά) η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ώστε να είναι δυνατή η πώληση και μεταβίβαση σε τρίτους αγοραστές ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου που αντιστοιχούν σε συγκεκριμένες οροφοκτησίες. Στη συμβολαιογραφική αυτή πράξη περιγράφονται λεπτομερώς όλες οι ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, καταστήματα, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες κλπ.) και ο κανονισμός λειτουργίας του κτιρίου που πρόκειται να δομηθεί. Εάν οι οικοπεδούχοι είναι περισσότεροι του ενός η σύσταση πρέπει οπωσδήποτε να υπογραφεί πριν την έναρξη των εργασιών διαφορετικά φορολογείται.

Οι πράξεις αυτές της δεύτερης φάσης πρέπει να μεταγραφούν στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο και είναι ο μετέπειτα δικός σας τίτλος ιδιοκτησίας.

Σημειώνουμε ότι κάθε διαμέρισμα οικοπεδούχου συνοδεύεται συνήθως από θέση στάθμευσης. Η θέση αυτή πρέπει οπωσδήποτε να περιέχεται στη συμβολαιογραφική πράξη γκαράζ που θα κληθεί ο οικοπεδούχος να υπογράψει όταν οριστικοποιηθούν οι μελέτες του κτιρίου, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

5. Τι είναι η Συγγραφή Υποχρεώσεων;

Υπάρχουν δύο, η Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων και η Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων.

Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων ονομάζεται η αναλυτική περιγραφή της οικοδομής σχετικά με τα χρησιμοποιούμενα υλικά τόσο σε κάθε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής όσο και στους ιδιωτικούς χώρους, την μέθοδο κατασκευής και την χρονική αλληλουχία των εργασιών, ενώ αναφέρεται σε λεπτομέρειες και υλικά σχετικά και με τα δίκτυα (ύδρευσης και αποχέτευσης, ασθενών και ισχυρών ρευμάτων, θέρμανσης, καυσίμου αερίου κτλ.) ακόμα και στον περιβάλλοντα χώρο.

Η Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων αφορά αποκλειστικά την περιγραφή των διαμερισμάτων του οικοπεδούχου σχετικά με υλικά που διαφοροποιούνται από τα αναφερόμενα στην Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων, μετά από διαπραγμάτευση του οικοπεδούχου με τον εργολάβο.

6. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του εργολάβου από τη σύμβαση αντιπαροχής;

Η βασική υποχρέωση που αναλαμβάνει ο εργολάβος με τη σύμβαση αντιπαροχής είναι η εκτέλεση του έργου, δηλαδή η ανέγερση της οικοδομής επί του οικοπέδου, σε ορισμένο χρόνο, σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης και της τεχνικής. Ο εργολάβος παρέχει επίσης τα απαραίτητα για την κατασκευή υλικά. Εάν στο οικόπεδο υπάρχει ήδη κάποια παλιά οικοδομή, ο εργολάβος αναλαμβάνει συνήθως την υποχρέωση κατεδάφισης της, ενώ παίρνει και τα υλικά από την κατεδάφιση. Συνήθως αναλαμβάνει και ορισμένες δευτερεύουσες υποχρεώσεις, όπως τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι φόροι, η έξωση και αποζημίωση των τυχόν ενοικιαστών κ.ά. Κατόπιν διαπραγμάτευσης ο εργολάβος υποχρεώνεται να πληρώσει και τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφελείας.

7. Καθορίζει ο νόμος ποιο ποσοστό κυριότητας (με τις αντίστοιχες οροφοκτησίες) παραμένει στον οικοπεδούχο και ποιο μεταβιβάζεται στον εργολάβο;

Το ποσοστό που αντιστοιχεί στον οικοπεδούχο δεν καθορίζεται νομοθετικά, αλλά είναι διαπραγματεύσιμο και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η πραγματική αξία του οικοπέδου και οι όροι δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, επιτρεπόμενο ύψος κ.λπ.). Επίσης, καθοριστικό ρόλο παίζει και η περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο, καθώς σε περιοχές όπου υπάρχει έλλειψη οικοπέδων (δηλ. υψηλή ζήτηση) το ποσοστό αντιπαροχής μπορεί να φτάσει και το 50%, ενώ σε περιοχές με πολλά προσφερόμενα οικόπεδα το ποσοστό περιορίζεται συνήθως στο 30-45%. Πάντως, η κρίση στην αγορά ακινήτων και το τεράστιο απόθεμα απούλητων κατοικιών έχουν οδηγήσει τα τελευταία χρόνια σε συρρίκνωση των ποσοστών αντιπαροχής.

Ο γενικός κανόνας είναι ότι το ποσοστό της αντιπαροχής είναι διαμερίσματα και βοηθητικοί χώροι ίσης αξίας με την αξία του οικοπέδου.

8. Τι γίνεται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου στην αντιπαροχή;

Για να αποτρέψει τη φοροδιαφυγή ως προς τη μεταβίβαση των ποσοστών, ο νόμος υποχρεώνει τον εργολάβο να υποβάλει δύο δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτου: μια πλασματική, όπου ως πωλητής εμφανίζεται ο οικοπεδούχος και ως αγοραστής ο εργολάβος, και μια πραγματική, όπου ως πωλητής δηλώνεται ο εργολάβος, ως αγοραστής κατονομάζεται ο τρίτος και ως αντικείμενο της πώλησης δηλώνεται το συγκεκριμένο διαμέρισμα με τη ρητή αναγραφή ότι έχει αποκτηθεί ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Η υποχρέωση καταβολής φόρου και για τις δυο μεταβιβάσεις υφίσταται από τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Σημειώνεται μάλιστα ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται πάντοτε επί του ακινήτου ως αποπερατωμένου και όχι στην κατάσταση που βρίσκεται κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

9. Τι να προσέξετε αν επιθυμείτε να δώσετε το οικόπεδο σας για αντιπαροχή

Κατ' αρχάς πρέπει να βεβαιωθείτε για την αξιοπιστία του εργολάβου που θα αναλάβει την αντιπαροχή. Δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο αφερέγγυων εργολάβων ή εργολαβικών επιχειρήσεων που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ολοκληρώσουν τις εργασίες και πολλές φορές παρατούν την οικοδομή ημιτελή. Επισκεφθείτε κάποιο έτοιμο κτίριο του εργολήπτη και αξιολογήσετε το. Είναι σκόπιμο να έχουν περάσει και κάποια χρόνια ώστε να μην είναι εντελώς καινούριο κτίριο, ώστε να το αξιολογήσετε και με την πάροδο του χρόνου. Εάν μπορέσετε να συζητήσετε με κάποιους ενοίκους σχετικά με την γενική συμπεριφορά του κτιρίου. Εάν δεν είστε σε θέση να το αξιολογήσετε, συμβουλευθείτε κάποιον Μηχανικό της εμπιστοσύνης σας. Στη συνέχεια βεβαιωθείτε ότι αυτά που είδατε περιέχονται στην τυπική συγγραφή υποχρεώσεων που σας έχει δώσει ο εργολήπτης.

Πρέπει επίσης να προσέξετε την ποιότητα κατασκευής των διαμερισμάτων, με βάση τις προδιαγραφές που ακολουθεί κάθε εργολάβος, καθώς και τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό που προτείνει. Ορισμένες εργολαβικές επιχειρήσεις εφαρμόζουν προηγμένες αρχιτεκτονικές λύσεις που εκμεταλλεύονται και το τελευταίο τετραγωνικό. Αν ο Αρχιτέκτονας Μηχανικός που εκπονεί την Μελέτη της οικοδομής, δεν έχει εμπειρία σε ανάλογες κατασκευές, υπάρχει ο κίνδυνος να χαθούν αρκετά τετραγωνικά μέτρα. Φροντίστε ακόμη να ξεκαθαρίσετε από την αρχή την τύχη τυχόν ημιυπαίθριων χώρων που θα προκύψουν. Πρέπει να σημειώσουμε ότι είναι παράνομη η πρακτική που ακολουθούν διάφοροι εργολάβοι, οι οποίοι κλείνουν τους ημιυπαίθριους χώρους προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως κύριοι χώροι (πχ. δωμάτια) της κατοικίας. Μια τέτοια πρακτική, πέρα από το ότι μπορεί να σας επιβαρύνει με τσουχτερά πρόστιμα, επειδή θα είσαστε εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτήτης της οικοδομής, μειώνει και την αγοραστική αξία των διαμερισμάτων.

Τέλος, πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι οι πρώτοι όροφοι έχουν μικρότερη αξία και οι τελευταίοι μεγαλύτερη. Έτσι, αν π.χ. σε πολυκατοικία πέντε ορόφων με συμφωνημένο ποσοστό του οικοπεδούχου 40% ο εργολάβος σας παραχωρήσει τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο, ουσιαστικά παραβιάζει τη συμφωνία για το 40%, αφού οι δύο πρώτοι όροφοι έχουν αξία μικρότερη από το 40% όλων των οροφοκτησιών. Γι’ αυτό, καλό θα ήταν να συμφωνήσετε ότι τα τετραγωνικά μέτρα που σας αναλογούν ως οικοπεδούχου θα τα πάρετε στους μεσαίους ορόφους ή στον πρώτο και τον τελευταίο όροφο αντίστοιχα. Αν πάλι συμφωνήσετε (εν γνώσει σας) να πάρετε πχ. τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο, θα δικαιούστε ενδεχομένως περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Να σημειωθεί ότι το ποσοστό αντιπαροχής πρέπει να επαναλαμβάνεται και στους βοηθητικούς χώρους της οικοδομής.

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι το ποσοστό που θα κρατήσετε ως οικοπεδούχος δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τα τετραγωνικά μέτρα που χτίζει η οικοδομή, αλλά κυρίως με βάση την αξία που έχουν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα που θα κρατήσετε σε σχέση με εκείνα που θα πάρει ο εργολάβος. Σε περίπτωση τώρα που τα προκύπτοντα τετραγωνικά από το ποσοστό της αντιπαροχής δεν σας επαρκούν, είναι γενικά δυνατό –κατόπιν συνεννόησης με τον εργολάβο- να αγοράσετε εξ’ αρχής από αυτόν επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

10. Με συμφέρει να απευθυνθώ σε πρώτα σε Επαγγελματία Μηχανικό η πρώτα σε εργολάβο;

Ο Επαγγελματίας Μηχανικός είναι κατ’ αρχή μέλος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ). Αυτός έχει την επιστημονική κατάρτιση να σας καθορίσει αρχικά του τι κτίζει ακριβώς το οικόπεδό σας και τι ποσοστό αντιπαροχής να διαπραγματευτείτε. Σε δεύτερη φάση μπορεί να αναζητήσει ο ίδιος εργολάβο για την κατασκευή. Εφ’ όσο ο Μηχανικός είναι της εμπιστοσύνης σας, θα αναλάβει φυσικά τόσο την εκπόνηση της μελέτης της οικοδομής αλλά και την διεξαγωγή της αντίστοιχης επίβλεψης. Η αμοιβή του Μηχανικού καταβάλλεται από τον εργολάβο.

Εάν τώρα απευθυνθείτε σε εργολάβο, απλά δεν γνωρίζετε τι είδους μηχανικός θα εκπονήσει την μελέτη της οικοδομής αλλά και κυρίως με τι ποσοστό έκπτωσης θα δουλέψει αυτός ο μηχανικός. Εάν το ποσοστό έκπτωσης είναι πολύ μεγάλο μην περιμένετε να είναι και κάποιος πολύ ταλαντούχος η έμπειρος, ούτε και να περιμένετε φυσικά να εμφανίζεται στην διάρκεια της κατασκευής για διεξαγωγή επίβλεψης. Σε αυτή την περίπτωση μπορείτε να προσλάβετε επ’ αμοιβή δικόν σας Μηχανικό που θα διεξαγάγει επίβλεψη για εσάς, χωρίς όμως να είναι Επιβλέπων της οικοδομής. Φυσικά εννοείται ότι οι εργολάβοι δεν είναι συνήθως Μηχανικοί. Ο εργολάβος είναι απλά ο χρηματοδότης η αν θέλετε ο κεφαλαιούχος.

Κατά τη διάρκεια της κατασκευής πάντα υπάρχει τρόπος επικοινωνίας οικοπεδούχου και εργολάβου, με γνώμονα την καλή προαίρεση και το αμοιβαίο συμφέρον.

11. Τι είναι η Οικοδομική Άδεια;

Η Οικοδομική Άδεια είναι μια διοικητική πράξη που εκδίδεται από την Αρμόδια Πολεοδομία που ανήκει το ακίνητο. Για να εκδοθεί μια Οικοδομική Άδεια, είναι απαραίτητο να έχουν εκπονηθεί από Διπλωματούχο Μηχανικό οι παρακάτω μελέτες:

- Μελέτη Τοπογραφικού

- Αρχιτεκτονική Μελέτη

- Στατική Μελέτη με Αντισεισμικό

- Μελέτη Θερμομόνωσης

- Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου

- Μελέτη Παθητικής Πυροπροστασία

- Μελέτη Ενεργητικής Πυροπροστασίας

- Μελέτη Ύδρευσης

- Μελέτη Αποχέτευσης

- Μελέτη Ισχυρών Ρευμάτων

- Μελέτη Ασθενών Ρευμάτων

- Μελέτη Καυσίμου Αερίου

- Μελέτη Ανελκυστήρα

- Πίνακας Κατανομής Κοινοχρήστων Δαπανών

- Φορολογικά Οικοδομικής Αδείας

Συμπεριλαμβάνεται επίσης στον φάκελο το εργολαβικό προσύμφωνο και η συμβολαιογραφική πράξη θέσεων στάθμευσης (γκαράζ), ενώ έχει προηγηθεί και Άδεια κατεδάφισης, αν υπάρχει κτίσμα στο οικόπεδο.

Η εκπόνηση αυτών των Μελετών, είναι σχετικά χρονοβόρα διαδικασία, και απαιτεί μεγάλη προσοχή για την αποφυγή δυσκολιών στην φάση της κατασκευής. Υπεύθυνος είναι ο Μηχανικός που εκπονεί την αρχιτεκτονική μελέτη, πάνω στην οποία βασίζονται όλες οι άλλες μελέτες, δηλαδή ο Αρχιτέκτων Μηχανικός.

12. Τι να προσέξω στο οικόπεδό μου

Το οικόπεδό σας πρέπει να είναι καθαρό από άποψη τίτλων και απαλλαγμένο από παντός είδους βάρη (απαλλοτριώσεις – δεσμεύσεις – ρέμα - Δασαρχείο κλπ.). Επειδή αυτή η διαδικασία είναι πρωτόγνωρη για εσάς και δημιουργεί απορίες είναι σωστό να έχετε επιλέξει κάποιον ιδιώτη Μηχανικό της εμπιστοσύνης σας, ώστε κατά πρώτο να κατευθύνει τις κινήσεις σας και κατά δεύτερο να ελέγχει τις αντίστοιχες του εργολάβου. Επιπλέον για τους παραπάνω λόγους, θα πρέπει να έχετε επιλέξει και έναν Δικηγόρο, ο οποίος θα έλθει σε συνεννόηση με τον αντίστοιχο Δικηγόρο του εργολάβου για τα περαιτέρω.

Ο οικοπεδούχος φροντίζει να έχει πιστοποιητικά από την Εφορία, τον Δήμο και οποιαδήποτε άλλη αρχή ζητηθεί, ότι δεν οφείλει χρήματα, είτε αναφορικά με το ακίνητό του είτε και ο ίδιος ατομικά. Εάν οι οικοπεδούχοι είναι πολλοί, αυτό ισχύει για τον κάθε έναν ξεχωριστά, πρέπει δηλαδή να είναι φορολογικά και ασφαλιστικά ενήμεροι.

Είναι σκόπιμο να δημιουργήστε απαραίτητα έναν φάκελο με όλα τα χαρτιά και τα στοιχεία των εμπλεκομένων στην δραστηριότητα.

13. Πως γίνεται η μεταβίβαση χιλιοστών?

Ο χρόνος παράδοσης μιας πολυκατοικίας αναφέρεται στο εργολαβικό και για μια μεσαίου μεγέθους πολυκατοικία είναι συνήθως 18 με 22 μήνες, από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας, εκτός κι’ αν συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας (force majeure) πχ. σεισμός η πλημμύρα.

Σύμφωνα με τα αναγραφόμενα λοιπόν στο εργολαβικό, σταδιακά και με την πρόοδο των εργασιών, μεταβιβάζονται στον εργολάβο τα προσυμφωνηθέντα χιλιοστά ιδιοκτησίας που πρόκειται να πωλήσει σε τρίτους. Για να γίνει αυτή η πώληση πρέπει να υπογράψετε και εσείς σαν οικοπεδούχος.

Θα πρέπει λοιπόν να έχετε τις παρακάτω βεβαιώσεις:

- Φορολογική Ενημερότητα

- Βεβαίωση καταβολής ΕΤΑΚ η ΦΜΑΠ

- Βεβαίωση ΤΑΠ από τον Δήμο τόσο για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο όσο και για τα τυχόν ακολουθήματά του.

- Δήλωση στην Εφορία σας ότι δεν σας απέφερε εισόδημα.

- Βεβαίωση από το ΙΚΑ

- Πιστοποιητικό δήλωσης του ακινήτου και των ακολουθημάτων του  στο Κτηματολόγιο.

Τα παραπάνω δικαιολογητικά είναι γενικά απαραίτητα σε όποια μεταβίβαση ακινήτου κάνετε σαν ιδιοκτήτης.

14. Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στα νέα ακίνητα?

Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή Φ.Π.Α. θεωρούνται ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.

Ως πρώτη εγκατάσταση θεωρείται, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερση τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Θεωρείται επίσης ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση κατά το χρόνο που συμπληρώνεται πενταετία από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας. Επίσης, Φ.Π.Α. επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α.

15. Kαι μετά την αντιπαροχή?

Όταν σας παραδοθούν τελειωμένα τα διαμερίσματά σας θα πρέπει να τα ελέγξετε και να δείτε αν συμφωνούν κατασκευαστικά με τα οριζόμενα στην Γενική και την Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων.

Ανάλογα με το τι έχετε συμφωνήσει με τον εργολάβο, θα πρέπει να διευθετήσετε και τις τελικές συνδέσεις με τα Δίκτυα Κοινής Ωφελείας (ΕΥΔΑΠ – ΔΕΗ – ΟΤΕ – Φυσικό Αέριο).

Συνήθως ο εργολάβος, τελειώνει όλη την οικοδομή, και αφήνει κάποιες λεπτομέρειες (πχ. έπιπλα κουζίνας) ατελείωτες στα διαμερίσματα που πρόκειται να πωλήσει, ώστε να τα κατασκευάσει αργότερα ανάλογα με τον εκάστοτε αγοραστή.

Παράλληλα διαμορφώνει βασικά τον ακάλυπτο της πολυκατοικίας αλλά δεν τον φυτεύει, ούτε και εγκαθιστά σύστημα αυτόματου ποτίσματος. Αυτό είναι δική σας υποχρέωση μετά, και το αποφασίζετε στην πρώτη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας, μαζί με την εκλογή Διαχειριστή και την αρχική εκταμίευση Αποθεματικού. Παράλληλα στην ίδια Γενική Συνέλευση, αποφασίζονται και άλλα θέματα όπως η προμήθεια πυροσβεστήρων που απαιτούνται για τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής καθώς και οι ειδικοί πυροσβεστήρες οροφής για το λεβητοστάσιο και το κλειστό γκαράζ, όπως προβλέπονται από την Μελέτη Ενεργητικής Πυρασφάλειας. Εάν είναι χειμώνας απαιτείται η προμήθεια πετρελαίου και βέβαια η έκδοση Κοινοχρήστων, βάσει του αντίστοιχου Πίνακα Κατανομής Χιλιοστών, για τα οποία απευθύνεστε σε ειδικευμένο γραφείο εκδόσεως κοινοχρήστων.

Να μην ξεχνάμε ότι μία πολυώροφη οικοδομή δεν είναι κάτι μικρό και δεν είναι τυποποιημένο προϊόν. Κάθε μία είναι εντελώς διαφορετική από την άλλη. Είναι λοιπόν φυσικό να παρουσιάζονται αστοχίες υλικού. Είναι λοιπόν φρόνιμο να παρακολουθούμε την γενικότερη λειτουργία της οικοδομής, ειδικά στην αρχή και να αναφέρουμε τις όποιες δυσλειτουργίες η βλάβες παρουσιαστούν. Γι’ αυτό είναι σωστό να έχουμε τα τηλέφωνα όλων των επαγγελματιών που έχουν εργαστεί σε αυτήν (πχ. υδραυλικού, ηλεκτρολόγου, τεχνίτη ασανσέρ κτλ.). Συνήθως για κάποιο χρονικό διάστημα, ο εργολάβος είναι υποχρεωμένος, βάσει της σύμβασής του, να καλύψει τις όποιες βλάβες παρουσιαστούν στην πολυκατοικία.-