Περί Αντιπαροχής

Παραθέτουμε τα πλέον συνήθη ερωτήματα των οικοπεδούχων σχετικά με την λεγόμενη αντιπαροχή.

1. Τι ακριβώς είναι η σύμβαση αντιπαροχής οικοπέδου;

Πρόκειται για μια ελληνικής εμπνεύσεως σύμβαση, με την οποία ο ιδιοκτήτης ενός άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου -ο λεγόμενος και οικοπεδούχος- συμφωνεί με έναν επιχειρηματία κατασκευαστή οικοδομών -τον λεγόμενο εργολήπτη η και εργολάβο- την ανέγερση στο οικόπεδο του πρώτου πολυώροφης συνήθως οικοδομής, χωρισμένης σε οροφοκτησίες. Ο οικοπεδούχος υποχρεούται να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή σε τρίτους που υποδεικνύει στη συνέχεια ο εργολάβος -και ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών- ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οροφοκτησίες.

Ο εργολάβος, από τη μεριά του, οφείλει να κατασκευάσει πολυώροφο κτίσμα, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τους αντίστοιχους ορόφους ή σε τμήματα αυτών. Σαν απλό ενδεικτικό  παράδειγμα αναφέρουμε ότι μπορεί να συμφωνηθεί ότι ο εργολάβος θα ανεγείρει πολυκατοικία πέντε οροφοδιαμερισμάτων, από τα οποία ο οικοπεδούχος θα κρατήσει τα δύο, ενώ τα υπόλοιπα θα πρέπει να τα μεταβιβάσει στον εργολάβο ή στους τρίτους αγοραστές που θα του υποδείξει ο εργολάβος. Δεν θα ήταν υπερβολή να πει κανείς ότι με βάση το σύστημα αυτό οικοδομήθηκαν ως επί το πλείστον οι σύγχρονες μεγάλες ελληνικές πόλεις και γέμισαν ασφυκτικά με πολυκατοικίες.

Είναι δυνατό επίσης η σύμβαση αντιπαροχής να εφαρμοστεί και σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, τα ονομαζόμενα γήπεδα, απλά το ποσοστό αντιπαροχής είναι σχετικά χαμηλό, οπότε αναφερόμαστε συνήθως σε μεγαλύτερες εκτάσεις με κάποιους επιπλέον περιορισμούς.

2. Γιατί με συμφέρει η αντιπαροχή;

Εάν διαθέτετε κάποιο οικόπεδο (είτε με παλαιά κτίσματα είτε και χωρίς οικοδομή) αλλά δεν έχετε τους οικονομικούς πόρους για να χρηματοδοτήσετε την ανέγερση οικίας επί του οικοπέδου, η αντιπαροχή σας παρέχει τη δυνατότητα να επιτύχετε την ανοικοδόμηση πολυκατοικίας -ή και συγκροτήματος κατοικιών- χωρίς χρηματικό κόστος, απλά παραχωρώντας μερικά από τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας που θα ανεγερθεί στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα καθ' υπόδειξη του εργολάβου. Τα υπόλοιπα διαμερίσματα θα παραμείνουν στην κυριότητα σας. Έτσι, αφενός θα αποκτήσετε ένα νεόδμητο διαμέρισμα για προσωπική σας κατοικία και αφετέρου θα μπορείτε να ενοικιάσετε σε τρίτους τα υπόλοιπα διαμερίσματα που σας αναλογούν, εξασφαλίζοντας ένα επιπλέον εισόδημα.

3. Η σύναψη σύμβασης ανέγερσης πολυώροφης οικοδομής με αντιπαροχή υπόκειται σε κάποιον τύπο;

Ναι, για την έγκυρη κατάρτιση τέτοιας συμβάσεως απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου, αφού ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο -ως εργολαβική αμοιβή- ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες.

4. Πώς καταρτίζεται στην πράξη η σύμβαση αντιπαροχής;

Η κατάρτιση της σύμβασης υλοποιείται συνήθως σε δύο διακριτές φάσεις. Στην πρώτη φάση καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο η σύμβαση της αντιπαροχής που αναφέρθηκε παραπάνω, με την οποία ο εργολάβος αναλαμβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει την οικοδομή και ο οικοπεδούχος να του μεταβιβάσει ως αντάλλαγμα ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί του οικοπέδου. Στο καταρτιζόμενο συμβόλαιο εμπεριέχεται και το προσύμφωνο περί μεταβιβάσεως των ποσοστών του οικοπέδου στον εργολάβο, δεν μεταγράφεται μεν στο υποθηκοφυλακείο (δεν είναι τίτλος) υπογράφεται όμως δε ενώπιον συμβολαιογράφου. Περιέχει μεταξύ άλλων:

 - Σχέδια που θα εφαρμοστούν στα δικά σας διαμερίσματα.

 - Προδιαγραφές κατασκευής και μεταβίβαση ευθυνών προς τρίτους κατά τη διάρκεια της δόμησης στους εργολήπτες .

-  Πώς θα μεταβιβάζονται σταδιακά με την πρόοδο των εργασιών τα υπόλοιπα διαμερίσματα (χιλιοστά).

- Χρόνους κατάθεσης οικοδομικής αδείας και εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών μέχρι αποπεράτωσης της οικοδομής, ενώ προβλέπει ποινικές ρήτρες για καθυστερήσεις, και διαδικασίες έκπτωσης για ασυνέπεια.

- Υποχρεώνει τους οικοπεδούχους σε συνέπεια όταν υπάρχει αντίστοιχη συνέπεια από τους εργολήπτες.

Στη δεύτερη φάση, και αφού εκδοθεί η απαραίτητη οικοδομική άδεια, καταρτίζονται (επίσης συμβολαιογραφικά) η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ώστε να είναι δυνατή η πώληση και μεταβίβαση σε τρίτους αγοραστές ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου που αντιστοιχούν σε συγκεκριμένες οροφοκτησίες. Στη συμβολαιογραφική αυτή πράξη περιγράφονται λεπτομερώς όλες οι ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, καταστήματα, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες κλπ.) και ο κανονισμός λειτουργίας του κτιρίου που πρόκειται να δομηθεί. Εάν οι οικοπεδούχοι είναι περισσότεροι του ενός η σύσταση πρέπει οπωσδήποτε να υπογραφεί πριν την έναρξη των εργασιών διαφορετικά φορολογείται.

Οι πράξεις αυτές της δεύτερης φάσης πρέπει να μεταγραφούν στο κατά τόπο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο και είναι ο μετέπειτα δικός σας τίτλος ιδιοκτησίας.

Σημειώνουμε ότι κάθε διαμέρισμα οικοπεδούχου συνοδεύεται συνήθως από θέση στάθμευσης. Η θέση αυτή πρέπει οπωσδήποτε να περιέχεται στη συμβολαιογραφική πράξη γκαράζ που θα κληθεί ο οικοπεδούχος να υπογράψει όταν οριστικοποιηθούν οι μελέτες του κτιρίου, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

5. Τι είναι η Συγγραφή Υποχρεώσεων;

Υπάρχουν δύο, η Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων και η Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων.

Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων ονομάζεται η αναλυτική περιγραφή της οικοδομής σχετικά με τα χρησιμοποιούμενα υλικά τόσο σε κάθε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής όσο και στους ιδιωτικούς χώρους, την μέθοδο κατασκευής και την χρονική αλληλουχία των εργασιών, ενώ αναφέρεται σε λεπτομέρειες και υλικά σχετικά και με τα δίκτυα (ύδρευσης και αποχέτευσης, ασθενών και ισχυρών ρευμάτων, θέρμανσης, καυσίμου αερίου κτλ.) ακόμα και στον περιβάλλοντα χώρο.

Η Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων αφορά αποκλειστικά την περιγραφή των διαμερισμάτων του οικοπεδούχου σχετικά με υλικά που διαφοροποιούνται από τα αναφερόμενα στην Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων, μετά από διαπραγμάτευση του οικοπεδούχου με τον εργολάβο.

6. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του εργολάβου από τη σύμβαση αντιπαροχής;

Η βασική υποχρέωση που αναλαμβάνει ο εργολάβος με τη σύμβαση αντιπαροχής είναι η εκτέλεση του έργου, δηλαδή η ανέγερση της οικοδομής επί του οικοπέδου, σε ορισμένο χρόνο, σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης και της τεχνικής. Ο εργολάβος παρέχει επίσης τα απαραίτητα για την κατασκευή υλικά. Εάν στο οικόπεδο υπάρχει ήδη κάποια παλιά οικοδομή, ο εργολάβος αναλαμβάνει συνήθως την υποχρέωση κατεδάφισης της, ενώ παίρνει και τα υλικά από την κατεδάφιση. Συνήθως αναλαμβάνει και ορισμένες δευτερεύουσες υποχρεώσεις, όπως τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι φόροι, η έξωση και αποζημίωση των τυχόν ενοικιαστών κ.ά. Κατόπιν διαπραγμάτευσης ο εργολάβος υποχρεώνεται να πληρώσει και τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφελείας.

7. Καθορίζει ο νόμος ποιο ποσοστό κυριότητας (με τις αντίστοιχες οροφοκτησίες) παραμένει στον οικοπεδούχο και ποιο μεταβιβάζεται στον εργολάβο;

Το ποσοστό που αντιστοιχεί στον οικοπεδούχο δεν καθορίζεται νομοθετικά, αλλά είναι διαπραγματεύσιμο και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η πραγματική αξία του οικοπέδου και οι όροι δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, επιτρεπόμενο ύψος κ.λπ.). Επίσης, καθοριστικό ρόλο παίζει και η περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο, καθώς σε περιοχές όπου υπάρχει έλλειψη οικοπέδων (δηλ. υψηλή ζήτηση) το ποσοστό αντιπαροχής μπορεί να φτάσει και το 50%, ενώ σε περιοχές με πολλά προσφερόμενα οικόπεδα το ποσοστό περιορίζεται συνήθως στο 30-45%. Πάντως, η κρίση στην αγορά ακινήτων και το τεράστιο απόθεμα απούλητων κατοικιών έχουν οδηγήσει τα τελευταία χρόνια σε συρρίκνωση των ποσοστών αντιπαροχής.

Ο γενικός κανόνας είναι ότι το ποσοστό της αντιπαροχής είναι διαμερίσματα και βοηθητικοί χώροι ίσης αξίας με την αξία του οικοπέδου.

8. Τι γίνεται με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου στην αντιπαροχή;

Για να αποτρέψει τη φοροδιαφυγή ως προς τη μεταβίβαση των ποσοστών, ο νόμος υποχρεώνει τον εργολάβο να υποβάλει δύο δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτου: μια πλασματική, όπου ως πωλητής εμφανίζεται ο οικοπεδούχος και ως αγοραστής ο εργολάβος, και μια πραγματική, όπου ως πωλητής δηλώνεται ο εργολάβος, ως αγοραστής κατονομάζεται ο τρίτος και ως αντικείμενο της πώλησης δηλώνεται το συγκεκριμένο διαμέρισμα με τη ρητή αναγραφή ότι έχει αποκτηθεί ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Η υποχρέωση καταβολής φόρου και για τις δυο μεταβιβάσεις υφίσταται από τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Σημειώνεται μάλιστα ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται πάντοτε επί του ακινήτου ως αποπερατωμένου και όχι στην κατάσταση που βρίσκεται κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

9. Τι να προσέξετε αν επιθυμείτε να δώσετε το οικόπεδο σας για αντιπαροχή

Κατ' αρχάς πρέπει να βεβαιωθείτε για την αξιοπιστία του εργολάβου που θα αναλάβει την αντιπαροχή. Δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο αφερέγγυων εργολάβων ή εργολαβικών επιχειρήσεων που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ολοκληρώσουν τις εργασίες και πολλές φορές παρατούν την οικοδομή ημιτελή. Επισκεφθείτε κάποιο έτοιμο κτίριο του εργολήπτη και αξιολογήσετε το. Είναι σκόπιμο να έχουν περάσει και κάποια χρόνια ώστε να μην είναι εντελώς καινούριο κτίριο, ώστε να το αξιολογήσετε και με την πάροδο του χρόνου. Εάν μπορέσετε να συζητήσετε με κάποιους ενοίκους σχετικά με την γενική συμπεριφορά του κτιρίου. Εάν δεν είστε σε θέση να το αξιολογήσετε, συμβουλευθείτε κάποιον Μηχανικό της εμπιστοσύνης σας. Στη συνέχεια βεβαιωθείτε ότι αυτά που είδατε περιέχονται στην τυπική συγγραφή υποχρεώσεων που σας έχει δώσει ο εργολήπτης.

Πρέπει επίσης να προσέξετε την ποιότητα κατασκευής των διαμερισμάτων, με βάση τις προδιαγραφές που ακολουθεί κάθε εργολάβος, καθώς και τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό που προτείνει. Ορισμένες εργολαβικές επιχειρήσεις εφαρμόζουν προηγμένες αρχιτεκτονικές λύσεις που εκμεταλλεύονται και το τελευταίο τετραγωνικό. Αν ο Αρχιτέκτονας Μηχανικός που εκπονεί την Μελέτη της οικοδομής, δεν έχει εμπειρία σε ανάλογες κατασκευές, υπάρχει ο κίνδυνος να χαθούν αρκετά τετραγωνικά μέτρα. Φροντίστε ακόμη να ξεκαθαρίσετε από την αρχή την τύχη τυχόν ημιυπαίθριων χώρων που θα προκύψουν. Πρέπει να σημειώσουμε ότι είναι παράνομη η πρακτική που ακολουθούν διάφοροι εργολάβοι, οι οποίοι κλείνουν τους ημιυπαίθριους χώρους προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως κύριοι χώροι (πχ. δωμάτια) της κατοικίας. Μια τέτοια πρακτική, πέρα από το ότι μπορεί να σας επιβαρύνει με τσουχτερά πρόστιμα, επειδή θα είσαστε εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτήτης της οικοδομής, μειώνει και την αγοραστική αξία των διαμερισμάτων.

Τέλος, πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι οι πρώτοι όροφοι έχουν μικρότερη αξία και οι τελευταίοι μεγαλύτερη. Έτσι, αν π.χ. σε πολυκατοικία πέντε ορόφων με συμφωνημένο ποσοστό του οικοπεδούχου 40% ο εργολάβος σας παραχωρήσει τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο, ουσιαστικά παραβιάζει τη συμφωνία για το 40%, αφού οι δύο πρώτοι όροφοι έχουν αξία μικρότερη από το 40% όλων των οροφοκτησιών. Γι’ αυτό, καλό θα ήταν να συμφωνήσετε ότι τα τετραγωνικά μέτρα που σας αναλογούν ως οικοπεδούχου θα τα πάρετε στους μεσαίους ορόφους ή στον πρώτο και τον τελευταίο όροφο αντίστοιχα. Αν πάλι συμφωνήσετε (εν γνώσει σας) να πάρετε πχ. τον πρώτο και τον δεύτερο όροφο, θα δικαιούστε ενδεχομένως περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Να σημειωθεί ότι το ποσοστό αντιπαροχής πρέπει να επαναλαμβάνεται και στους βοηθητικούς χώρους της οικοδομής.

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι το ποσοστό που θα κρατήσετε ως οικοπεδούχος δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τα τετραγωνικά μέτρα που χτίζει η οικοδομή, αλλά κυρίως με βάση την αξία που έχουν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα που θα κρατήσετε σε σχέση με εκείνα που θα πάρει ο εργολάβος. Σε περίπτωση τώρα που τα προκύπτοντα τετραγωνικά από το ποσοστό της αντιπαροχής δεν σας επαρκούν, είναι γενικά δυνατό –κατόπιν συνεννόησης με τον εργολάβο- να αγοράσετε εξ’ αρχής από αυτόν επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

10. Με συμφέρει να απευθυνθώ σε πρώτα σε Επαγγελματία Μηχανικό η πρώτα σε εργολάβο;

Ο Επαγγελματίας Μηχανικός είναι κατ’ αρχή μέλος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ). Αυτός έχει την επιστημονική κατάρτιση να σας καθορίσει αρχικά του τι κτίζει ακριβώς το οικόπεδό σας και τι ποσοστό αντιπαροχής να διαπραγματευτείτε. Σε δεύτερη φάση μπορεί να αναζητήσει ο ίδιος εργολάβο για την κατασκευή. Εφ’ όσο ο Μηχανικός είναι της εμπιστοσύνης σας, θα αναλάβει φυσικά τόσο την εκπόνηση της μελέτης της οικοδομής αλλά και την διεξαγωγή της αντίστοιχης επίβλεψης. Η αμοιβή του Μηχανικού καταβάλλεται από τον εργολάβο.

Εάν τώρα απευθυνθείτε σε εργολάβο, απλά δεν γνωρίζετε τι είδους μηχανικός θα εκπονήσει την μελέτη της οικοδομής αλλά και κυρίως με τι ποσοστό έκπτωσης θα δουλέψει αυτός ο μηχανικός. Εάν το ποσοστό έκπτωσης είναι πολύ μεγάλο μην περιμένετε να είναι και κάποιος πολύ ταλαντούχος η έμπειρος, ούτε και να περιμένετε φυσικά να εμφανίζεται στην διάρκεια της κατασκευής για διεξαγωγή επίβλεψης. Σε αυτή την περίπτωση μπορείτε να προσλάβετε επ’ αμοιβή δικόν σας Μηχανικό που θα διεξαγάγει επίβλεψη για εσάς, χωρίς όμως να είναι Επιβλέπων της οικοδομής. Φυσικά εννοείται ότι οι εργολάβοι δεν είναι συνήθως Μηχανικοί. Ο εργολάβος είναι απλά ο χρηματοδότης η αν θέλετε ο κεφαλαιούχος.

Κατά τη διάρκεια της κατασκευής πάντα υπάρχει τρόπος επικοινωνίας οικοπεδούχου και εργολάβου, με γνώμονα την καλή προαίρεση και το αμοιβαίο συμφέρον.

11. Τι είναι η Οικοδομική Άδεια;

Η Οικοδομική Άδεια είναι μια διοικητική πράξη που εκδίδεται από την Αρμόδια Πολεοδομία που ανήκει το ακίνητο. Για να εκδοθεί μια Οικοδομική Άδεια, είναι απαραίτητο να έχουν εκπονηθεί από Διπλωματούχο Μηχανικό οι παρακάτω μελέτες:

- Μελέτη Τοπογραφικού

- Αρχιτεκτονική Μελέτη

- Στατική Μελέτη με Αντισεισμικό

- Μελέτη Θερμομόνωσης

- Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου

- Μελέτη Παθητικής Πυροπροστασία

- Μελέτη Ενεργητικής Πυροπροστασίας

- Μελέτη Ύδρευσης

- Μελέτη Αποχέτευσης

- Μελέτη Ισχυρών Ρευμάτων

- Μελέτη Ασθενών Ρευμάτων

- Μελέτη Καυσίμου Αερίου

- Μελέτη Ανελκυστήρα

- Πίνακας Κατανομής Κοινοχρήστων Δαπανών

- Φορολογικά Οικοδομικής Αδείας

Συμπεριλαμβάνεται επίσης στον φάκελο το εργολαβικό προσύμφωνο και η συμβολαιογραφική πράξη θέσεων στάθμευσης (γκαράζ), ενώ έχει προηγηθεί και Άδεια κατεδάφισης, αν υπάρχει κτίσμα στο οικόπεδο.

Η εκπόνηση αυτών των Μελετών, είναι σχετικά χρονοβόρα διαδικασία, και απαιτεί μεγάλη προσοχή για την αποφυγή δυσκολιών στην φάση της κατασκευής. Υπεύθυνος είναι ο Μηχανικός που εκπονεί την αρχιτεκτονική μελέτη, πάνω στην οποία βασίζονται όλες οι άλλες μελέτες, δηλαδή ο Αρχιτέκτων Μηχανικός.

12. Τι να προσέξω στο οικόπεδό μου

Το οικόπεδό σας πρέπει να είναι καθαρό από άποψη τίτλων και απαλλαγμένο από παντός είδους βάρη (απαλλοτριώσεις – δεσμεύσεις – ρέμα - Δασαρχείο κλπ.). Επειδή αυτή η διαδικασία είναι πρωτόγνωρη για εσάς και δημιουργεί απορίες είναι σωστό να έχετε επιλέξει κάποιον ιδιώτη Μηχανικό της εμπιστοσύνης σας, ώστε κατά πρώτο να κατευθύνει τις κινήσεις σας και κατά δεύτερο να ελέγχει τις αντίστοιχες του εργολάβου. Επιπλέον για τους παραπάνω λόγους, θα πρέπει να έχετε επιλέξει και έναν Δικηγόρο, ο οποίος θα έλθει σε συνεννόηση με τον αντίστοιχο Δικηγόρο του εργολάβου για τα περαιτέρω.

Ο οικοπεδούχος φροντίζει να έχει πιστοποιητικά από την Εφορία, τον Δήμο και οποιαδήποτε άλλη αρχή ζητηθεί, ότι δεν οφείλει χρήματα, είτε αναφορικά με το ακίνητό του είτε και ο ίδιος ατομικά. Εάν οι οικοπεδούχοι είναι πολλοί, αυτό ισχύει για τον κάθε έναν ξεχωριστά, πρέπει δηλαδή να είναι φορολογικά και ασφαλιστικά ενήμεροι.

Είναι σκόπιμο να δημιουργήστε απαραίτητα έναν φάκελο με όλα τα χαρτιά και τα στοιχεία των εμπλεκομένων στην δραστηριότητα.

13. Πως γίνεται η μεταβίβαση χιλιοστών?

Ο χρόνος παράδοσης μιας πολυκατοικίας αναφέρεται στο εργολαβικό και για μια μεσαίου μεγέθους πολυκατοικία είναι συνήθως 18 με 22 μήνες, από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας, εκτός κι’ αν συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας (force majeure) πχ. σεισμός η πλημμύρα.

Σύμφωνα με τα αναγραφόμενα λοιπόν στο εργολαβικό, σταδιακά και με την πρόοδο των εργασιών, μεταβιβάζονται στον εργολάβο τα προσυμφωνηθέντα χιλιοστά ιδιοκτησίας που πρόκειται να πωλήσει σε τρίτους. Για να γίνει αυτή η πώληση πρέπει να υπογράψετε και εσείς σαν οικοπεδούχος.

Θα πρέπει λοιπόν να έχετε τις παρακάτω βεβαιώσεις:

- Φορολογική Ενημερότητα

- Βεβαίωση καταβολής ΕΤΑΚ η ΦΜΑΠ

- Βεβαίωση ΤΑΠ από τον Δήμο τόσο για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο όσο και για τα τυχόν ακολουθήματά του.

- Δήλωση στην Εφορία σας ότι δεν σας απέφερε εισόδημα.

- Βεβαίωση από το ΙΚΑ

- Πιστοποιητικό δήλωσης του ακινήτου και των ακολουθημάτων του  στο Κτηματολόγιο.

Τα παραπάνω δικαιολογητικά είναι γενικά απαραίτητα σε όποια μεταβίβαση ακινήτου κάνετε σαν ιδιοκτήτης.

14. Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στα νέα ακίνητα?

Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή Φ.Π.Α. θεωρούνται ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.

Ως πρώτη εγκατάσταση θεωρείται, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερση τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Θεωρείται επίσης ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση κατά το χρόνο που συμπληρώνεται πενταετία από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής αδείας. Επίσης, Φ.Π.Α. επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α.

15. Kαι μετά την αντιπαροχή?

Όταν σας παραδοθούν τελειωμένα τα διαμερίσματά σας θα πρέπει να τα ελέγξετε και να δείτε αν συμφωνούν κατασκευαστικά με τα οριζόμενα στην Γενική και την Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων.

Ανάλογα με το τι έχετε συμφωνήσει με τον εργολάβο, θα πρέπει να διευθετήσετε και τις τελικές συνδέσεις με τα Δίκτυα Κοινής Ωφελείας (ΕΥΔΑΠ – ΔΕΗ – ΟΤΕ – Φυσικό Αέριο).

Συνήθως ο εργολάβος, τελειώνει όλη την οικοδομή, και αφήνει κάποιες λεπτομέρειες (πχ. έπιπλα κουζίνας) ατελείωτες στα διαμερίσματα που πρόκειται να πωλήσει, ώστε να τα κατασκευάσει αργότερα ανάλογα με τον εκάστοτε αγοραστή.

Παράλληλα διαμορφώνει βασικά τον ακάλυπτο της πολυκατοικίας αλλά δεν τον φυτεύει, ούτε και εγκαθιστά σύστημα αυτόματου ποτίσματος. Αυτό είναι δική σας υποχρέωση μετά, και το αποφασίζετε στην πρώτη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας, μαζί με την εκλογή Διαχειριστή και την αρχική εκταμίευση Αποθεματικού. Παράλληλα στην ίδια Γενική Συνέλευση, αποφασίζονται και άλλα θέματα όπως η προμήθεια πυροσβεστήρων που απαιτούνται για τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής καθώς και οι ειδικοί πυροσβεστήρες οροφής για το λεβητοστάσιο και το κλειστό γκαράζ, όπως προβλέπονται από την Μελέτη Ενεργητικής Πυρασφάλειας. Εάν είναι χειμώνας απαιτείται η προμήθεια πετρελαίου και βέβαια η έκδοση Κοινοχρήστων, βάσει του αντίστοιχου Πίνακα Κατανομής Χιλιοστών, για τα οποία απευθύνεστε σε ειδικευμένο γραφείο εκδόσεως κοινοχρήστων.

Να μην ξεχνάμε ότι μία πολυώροφη οικοδομή δεν είναι κάτι μικρό και δεν είναι τυποποιημένο προϊόν. Κάθε μία είναι εντελώς διαφορετική από την άλλη. Είναι λοιπόν φυσικό να παρουσιάζονται αστοχίες υλικού. Είναι λοιπόν φρόνιμο να παρακολουθούμε την γενικότερη λειτουργία της οικοδομής, ειδικά στην αρχή και να αναφέρουμε τις όποιες δυσλειτουργίες η βλάβες παρουσιαστούν. Γι’ αυτό είναι σωστό να έχουμε τα τηλέφωνα όλων των επαγγελματιών που έχουν εργαστεί σε αυτήν (πχ. υδραυλικού, ηλεκτρολόγου, τεχνίτη ασανσέρ κτλ.). Συνήθως για κάποιο χρονικό διάστημα, ο εργολάβος είναι υποχρεωμένος, βάσει της σύμβασής του, να καλύψει τις όποιες βλάβες παρουσιαστούν στην πολυκατοικία.-